איך בוחרים משכנתא ?

בתנאים של שוק תחרותי משוכלל, המצב אמור להיות אופטימלי לבחירת מסלול משכנתא המתאים לצרכינו.

יש לזכור כי בעסקת הלוואת המשכנתא,הבנק לוקח על עצמו את מירב הסיכונים,שכן הוא אמור לשאת בתוצאות במידה והלווה אינו עומד בהחזרי המשכנתא,בעוד שהלווה מקבל מיידת את הכסף לצרכיו שלו.

כאמור כל בנק בימינו מתהדר בביצועים המקסימליים של קרנות הנאמנות שלו ומסלולי השקעה אחרים,אך יש לזכור כי למרות התחרות והפרסום,כל בנק משתמש בפרמטרים שונים כדי להציג את רווחיותו המקסימלית,כך שבשורה תחתונה,קשה למשקיע לצפות במצג אמיתי וכנה של ביצועי הבנק האופטימליים.בבדיקה שנערכה לאחרונה ב10 בנקים למשכנתאות ומגוון מסלולי המשכנתא,הגענו למסקנה כי קשה לקבל תמונה ברורה על התחרות בשוק.לדוגמה מסלול הלוואת משכנתא הוגבל ל-25 שנה בבנקים עצמאות,עדנים ירושלים ובבינלאומי ואילו בלאומי המשכנתא ניתנה למשך 30 שנה. זאת ועוד בלאומי הציעו לשלם את הריבית ולהחזיר את הקרן בסוף התקופה. לעומתו  ב דיסקונט ניתנה האפשרות לשלם רק 10 תשלומים בשנה (במשכן11 תשלומים), ושם מציעים גם את מסלול 'פעמיים ח"י', בו ניתנת משכנתה לתקופהשל עד 36 שנה עם אפשרות יציאה ושינוי ריבית באמצע התקופה מסלול אחר , משכנתא צמודה לדולר,בה  יבחן את השינוי בגובה הריבית כל 3 חודשים בבנק עצמאות ובבינלאומי, ולעומתם בחינה של כל 6חודשים בבנק ירושלים ובדיסקונט או פעם בשנה בטפחות. לאדנים אין בכלל מסלול  דולרים,ולבינלאומי יש מסלול דולרים רק להלוואה של עד 15 שנה. ואלה הם רק המסלולים הקלאסיים.עדות לבלבול נוסף בהשוואה בין מסלולי הבנקים היא בשל הצעת מסלולים מקוריים על ידי הבנקים במקשים על ההשוואה האוביקטיבית ביניהם. לדוגמא בבנק טפחות מציעים מסלול משלמים כשנכנסים שפירושו התחלת התשלומים בעת כניסה לדירה.בלאומי ניתן למצוא מסלול מופחת אשר כולל תשלומים מופחתים בשנים הראשונות של ההלוואה,ואילו במשכן יש מסלול משכנתא משלמת המעניקה החזר חודשי כספי מידי רבעון על השקעות שלקוחות מבצעים בפקדונות,מט"ח או תוכניות חיסכון של הבנק.לעיתים ניתן למצוא הבדלים בגובה הריבית בסניפים שונים של אותו הבנק. לדווגמא מסלול שיציע סניף בנק במרכז יעדיף גובה ריבית הנמוך ב0.15% לעומת סניף אחר כדי להגדיל את מחזור המכירות,או העלאת ריבית כדגי למקסם רווחים.כל אלה יבוצעו בשל התייחסות כל סניף לעצמו כיחידה עצמאית הדואגת לאינטרס של עצמה.למרות הסיבוכים המודגמים במסלולי הבנקים והצעותיהם,עדיין מצליח הלווה הממוצע לקבל הלוואה התואמת את צרכיו ב99% מן המקרים.למרות סיבוך זה בהצגת מסלולי הבנקים כמחצית מלווי המשכנתאות חוזרים לבנק כדי להחילף משכנתא קיימת במסלול טוב יותר.מיחזור משכנתא כדאי אם אתה נפטר ממסלול עם ריבית גבוהה,ונטילת משכנתא זולה תחתיה.לעיתים גם הבנקים מנסים להקשות על לקולות המעונינים בהלוואה,ולכן מציגים בפניהם מסלולים מורכבים ומסובכים,ולו רק כדי לבריח חלק נכבד מן הלקוחות.הדבר נובע כאמור מן הנטיה של כמחצית מן הלקוחות המשכנתא למחזר משכנתא למסלול זול וכדאי יותר עבורם,אך תוצאתו היא הפסד הבנק מרווחיות נוספת.ההצעה לכל לווה משכנתא המגיע לבנק, היא במידה ואתה מקבל מספר הצעות במקביל למסלול הלוואה והינך מתלבט בשל אי יכולת להשוות בין המסלולים, העצה היא להתמקד במסלול המתאים לצרכיך.

במידה ואינך מסוגל לקבל החלטה,ניתן להתייעץ בחברות יעוץ למשכנתאות כגון amg משכנתאות,או קבלת מידע באתרי אינטרנט העוסקים בנושא.

השאירו פרטים ונציג יחזור אליכם