אני רק שאלה….

מדי חודש נשברים מחדש שיאי המשכנתאות. יחד עם זאת, ולמרות שהלוואת המשכנתא הינה אחת העסקאות הכלכליות הגדולות ביותר שכולנו עושים, מרבית הציבור אינו בקיא בנושא. עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, המתמחה בייעוץ וליווי נוטלי משכנתאות, ריכז את השאולות הנפוצות בתחום בהן נתקלים יועצי החברה: האם אפשר לקבל משכנתא לצורך הרחבת נכס? בפירוש כן. ניתן לקבל הלוואה בתנאים נוחים מאד לצורך שיפוץ והרחבת נכס קיים האם אפשר לקבל משכנתא על נכס להשקעה? כן. אין הגבלה על מספר המשכנתאות שאדם לוקח בכפוף לאישור הבנק. כל עוד הלווה עומד בקריטריונים אשראיים של הבנק, יקבל הלווה הלוואת משכנתא. היה והדירה יכולה לשמש כבטוחה עבור ההלוואה, אין משמעות אם מדובר בדירה למגורי הלווה או לצורך השקעה. האם המשכנתא ניתנת במסלול ריבית אחד לתקופה אחת? בפירוש לא. הלווה יכול הלהרכיב תמהיל הלוואה בהתאם לצרכיו האישיים. התמהיל יכול להיות מורכב ממספר מסלולים שונים (פריים, קבועה צמודה, דולרי וכו') וכן יכול הלווה לדרג את המשכנתא ולקחת כל מסלול למספר אחר של שנים. האם חובה לבצע ביטוח משכנתא? בנק למשכנתאות מחייב את הלקוח בשני ביטוחים. הראשון, ביטוח חיים של הלווים והשני, ביטוח הנכס. מטרת הביטחים היא להגן על הבנק במקרה של מות הלווים (או אחד מהם) ונזק לנכס מכל סוג שהוא. במקרים מיוחדים מוכן הבנק לוותר ביטוח החיים. עלות הביטוח יכול לנוע בין עשרות שקלים ועד מאות שקלים תלוי בסכום ההלוואה, גיל הלווים ומצבם הבראותי. האם כדאי לקחת משכנתא בריבית קבועה או בריבית משתנה? שאלה זו צריכה להיבחן בכפוף לפרופיל הפיננסי של הלקוח, הכנסותיו, הוצאותיו והרצון שלו ליטול סיכון במשכנתא. יש להבחין בין הלוואות קבועות צמודות למדד או כאלו שאינן צמודות למדד וכן בין משתנות צמודות למדד ומסלול הפריים שגם הוא משתנה אבל איננו צמוד למדד. לסיכום, אין תשובת בית ספר לשאלה זו ויש לבצע בחינה של האפשריות בשוק מול פרופיל הלקוח.   האם כל אחד יכול למחזר משכנתא? אף אחד לא כבול למשכנתא שהוא לקח. ניתן לפרוע את ההלוואה בתנאים שנקבעו בחוזה ההלוואה. ישנם מסלולים שמחייבים תשלום של עמלת פירעון מוקדם לשם סגירת ההלוואה. יש לשקלל בבדיקת הכדאיות את עמלת הפירעון המוקדם ולראות שישנה כדאיות גם לאחר תשלום העמלה. האם לאחר מכירת הדירה חייבים לפרוע את המשכנתא ? התשובה העקרונית היא כן. במקרים מסויימים יתיר הבנק למשכנתאות הפקדה של כספים בחשבון סגור כאשר ההפקדה היא של סכום הגבוה ב 10% מהחוב לבנק. הסדר זה הוא לתקופת ביניים עד שיקנה הללוה נכס חדש וישעבדו עבור ההלוואה. האם אפשר לקבל משכנתא לעסק? המימון שניתן ע"י הבנקים למשכנתאות הוא לצורך דיור, קרי רכישת נכס למטרות מגורים. במקים חריגים מוכנים הבנקים למשכנתאות למשכן נכס בבעלות הלווה בעבור הלוואה לכל מטרה. חשוב לציין כי מטרות ההלוואה חייבות להיות אישיות (שיפוץ נכס, רכישת רכב, אירוע משפחתי, סגירת חוב אישי מבנק מסחרי וכו') במקרים מסויימים גם הלוואה לעסק. האם קבוצת רכישה יכולה לקבל משכנתא? כן. קבוצת רכישה יכולה לקבל מימון באמצעות בנק למשכנתאות. למותר לציין כי המימון מותאם לכל קבוצה בהתאם לעסק. האם קיימות הטבות למשפחות חד הורית במשכנתא? המדינה קבעה מספר קריטריונים במתן הלוואת זכאות. אחד מהקרטריונים הינו מצב משפחתי ומספר הילדים. שכלול של כל הפרמטרים הרלוונטים קובע את גובה ההלוואה שתקבל המשפחה באמצעות הלוואת הזכאות. האם תושב חוץ יכול לקבל משכנתא על נכס שרכש בארץ? כן, תושב חוץ רשאי לקבל משכנתא מבנק ישראלי עבור רכישת נכס בארץ. כמובן שעליו לעמוד בקריטריונים הנהוגים בבנקים למשכנתאות בדומה לכל לווה (הכנסות, היסטוריית אשראי וכו). האם תושב קיבוץ/מושב שיתופי שבונה בית בתוך שטח הקיבוץ יכול לקבל משכנתא ? הלוואת משכנתא בהגדרתה ניתנת אך ורק כנגד שעבוד הנכס של הלווה. במקרה זה חבר הקיבוץ לא יכול לשעבד את הנכס מכיוון שהוא בבעלות האגודה השיתופית עד לסיום הליך שיוך הנכסים. לאחרונה החליטה המערכת הבנקאית לבחון מתן הלוואות שבאופיין דומות להלוואת המשכנתא, כלומר הלוואות גבוהות יחסית, לפרקי זמן ארוכים ובריביות נוחות יחסית. מה הגיל המקסימאלי שאפשר לקבל משכנתא? אין החלטה או חוק כללי בנושא ולכן הדבר משתנה ותלוי בלווה ובאופי ההלוואה. מה ההבדל בין משכנתא להלוואה רגילה מהבנק? משכנתא היא מונח המתאר שעבוד נכס מקרקעין כבבטוחה להחזרת ההלוואה. במרבית המקרים ניתן לקחת משכנתא לתקופה ארוכה בניגוד להלוואות ללא משכון נכס. מטרת ההלוואה על פי רוב היא רכישת הנכס המשועבד או השבחתו באמצעות הרחבה או שיפוץ אף כי שימושים נוספים לכסף אפשריים. משכנתא "קלאסית" ניתנת ע"י בנק למשכנתאות שעלויות הגיוס שלו נמוכות יחסית ועל כן התנאים במשכנתא טובים יותר מהלוואה "רגילה" בבנק מסחרי. מה זה גרירת משכנתא? גרירת משכנתא מתבצעת במצב בו קיימת משכנתא על נכס שנמכר והמוכר מבקש להשאירה כפי שהיא. בעל המשכנתא (המוכר) מעוניין לשמר את התנאים במשכנתא הקיימת ומחליף את השעבוד מהנכס שנמכר לנכס חדש. במצב זה, משאירים את המשכנתא המקורית על כל תנאיה, ז"א, מחליפים את הנכס המשועבד כנגד ההלוואה. כמובן שהגרירה מתבצעת בבנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית ולא ניתן לגרור לבנק אחר ובכפוף לאישור הבנק. מה זה מיחזור משכנתא? בתהליך מיחזור המשכנתא לוקח הלווה הלוואה חדשה באמצעותה הוא מסלק את ההלוואה הישנה. כמובן שההלוואה החדשה הנה בתנאים טובים יותר וכך חוסך הלווה שנים של תשלום גבוה יותר ממה שישלם באמצעות המיחזור. המטרה הנה הוזלת סך עלויות המשכנתא עבור הלווה. במשכנתאות רבות החיסכון נובע משינוי במסלולי המשכנתא. נדגיש שבכל מסלול משכנתא קיים סיכון שהרי לא ניתן לחזות בוודאות איך יראה שוק המשכנתאות (אשר מושפע מהשוק הפיננסי כולו) לאורך תקופת הלוואה שבמרבית המקרים הנה ארוכה מאד. כל מסלולי המשכנתא מושפעים מנעלמים בשוק הפיננסי (אינפלציה, שינוי ריביות, שער מט"ח וכו'). לווים רבים אינם מבינים את המשמעות רבת המשקל של הפרמטרים אשר משפיעים על ההלוואה. אנו ממליצים  לכל לווה לבדוק, במקביל לחיסכון הנובע מהפרשי ריביות, גם את המסלול בו הוא נמצא ולבחון שינוי מסלול בהתאם לפרופיל הפיננסי שלו. בכדי לבצע את השינוי, על הלווה להבין את הסיכונים שיש במסלולי ההלוואה שלו ולבחון אותם אל מול הסיכונים במסלולים אחרים. לעיתים חלוקת העוגה בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלווה בין מספר מסלולים יכולה לגדר את הסיכונים על מנת ששינוים בשוק הפיננסי ישפיעו באופן מינורי יחסית על ההלוואה. מה זו משכנתא הפוכה? משכנתא הפוכה היא הלוואה שמקבל הלווה ללא צורך בתשלום חודשי. ההלוואה נועדה לקשישים אשר מבקשים לקבל כספים על חשבון הנכס שבבעלותם ללא יכולת לשלם החזר חודשי. כמובן שקרן ההלואה נושאת ריבית והצמדה אשר הלווה או יורשיו יצטרכו לשלם בתשלום אחד במועד פירעון ההלוואה. מהו תמהיל הלוואה אופטימאלי? בכדי לקבוע מהו התמהיל הנכון ביותר לכל לווה, עלינו לבחון מספר פרמטרים, בין היתר, הכנסותיו, עתידו הכלכלי והאישי הצפוי, רצונותיו, רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת בהלוואה (כל הלוואה הנה בעלת סיכון מסוים) וכו'. על כל אדם לבנות את התמהיל הנכון ביותר מבחינתו. כמו כן, עלינו להתייחס למצב השוק נכון ליום לקיחת ההלוואה. לנתון זה ישנה השפעה חשובה על ההחלטה בדבר התמהיל שכן לעיתים נכון "לנצל" ריביות נמוכות בתמהיל מסוים בידיעה שבעתיד נבחן כדאיות למיחזור המשכנתא. מי הגופים שנותנים משכנתא לצורך דיור? הבנקים למשכנתאות הם הגופים המובילים בתחום הלוואות לדיור. בשונה מהבנקים המסחריים (פועלים, לאומי וכו') הבנקים למשכנתאות (משכן, בנק לאומי למשכנתאות וכו') לא מנהלים חשבונות עו"ש ושירותים בנקאים נוספים למעט מתן הלוואות משכנתא. יצויין כי לאחר לקיחת הלוואת המשכנתא, מרבית ההתנהלות היא מול מוקד הבנק למשכנתאות והסניף כמעט ולא מעורב בהתנהלות המשכנתא לאורך השנים. רכשתי דירה כאשר תאריך הכניסה הוא בעוד שנה. מתי כדאי לקחת את הלוואת המשכנתא ? תשלום עבור הדירה חוסך מהרוכש את ההצמדות השונות עד להעברת התשלום כולו (הצמדות למדד תשומות הבניה, מדד המחירים לצרכן או הצמדה למט"ח). מאידך על הלווה לבחון מהו התשלום החודשי שניתן לעמוד עד לקבלת הדירה. חשוב לזכור כי מהרגע שהמשכנתא נלקחת, מתחיל הלווה לשם תשלום חודשי. ניתן להקטין את התשלום החודשי לתקופה קצובה עד שהנכס יהיה ברשותנו באמצעות בקשה לדחיית תשלומים (גרייס) אולם יש לכך משמעות כלכלית שחשוב לבחון אותה. כלומר, על הלווה לבחון את כושר ההחזר שלו עד שיקבל את הדירה ולהימנע מהכבדה על המשפחה בשל תשלום שכר דירה ומשכנתא במקביל.
לריביות הנמוכות בישראל למשכנתא שלכם – צרו קשר