הטעויות הנפוצות בנטילת משכנתא

נטילת משכנתה הינה, במרבית המקרים, העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שאנו עושים בחיינו. למרות שלא מדובר בעסקה מסובכת מדי, אוסף המונחים הבלתי מוכרים, המסלולים השונים והרצון לסיים את ההליך מהר גורמים לרבים מנוטלי המשכנתאות לבצע טעויות, טעויות שיכולות לעלות להם בעשרות ובמאות אלפי שקלים.  עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, המתמחה בייעוץ וליווי לנוטלי משכנתאות, מציג את הטעויות הנפוצות בעת נטילת משכנתה, מה המשמעות בכל טעות ומה צריך לעשות בשביל למנוע אותן.  
  1. מתבססים על ריבית קבועה
בימים אלה הריבית צמודת הפריים נמצאת בשפל של בריבית צמודת פריים, העומדת כיום  על 0.8% (ריבית פריים פחות 0.8% כמקובל במערכת הבנקאית) כאשר שאר הריביות נעות בין 2% לריבית משתנה כל 5 שנים וצמודה למדד ועד ל-3.8% לריבית קבועה שאינה צמודה למדד. נוטלי משכנתאות רבים חוששים מכך שבעתיד בנק ישראל יחל בהעלאות הריבית כך שישלמו ריביות גבוהות יותר מהריביות הקבועות ולכן אינם מנצלים כל היקף ריבית הפריים המותר. בפועל, אותם לווים משלמים מדי חודש מאות שקלים יותר כאשר כלל לא ידוע מתי יחלו העלאות הריבית.
  1. לא מפזרים סיכונים
לווים רבים מתייחסים אל המשכנתה כאל מיקשה אחת ולוקחים את כולה באותו מסלול. בכך הם מתעלמים מהחוק הכי ידוע בכלכלה: פיזור סיכונים. במקרה זה כל היקף החוב צמוד לאותו מסלול ותלוי ב – 100% בהתפתחויות הכלכליות שישפיעו על מסלול זה בלבד. לדברי קמינסקי  משכנתה היא למעשה תיק השקעות, רק שבמקרה זה אנו רוצים שהוא ישאר קטן ולא יגדל. כמו בכל תיק, חייבים להגדיר מראש את רמת הסיכון הרצויה, אופי השינויים הצפויים ויכולת ההחזר בכל תסריט אפשרי. לכן, מומלץ להרכיב את המשכנתה ממספר מסלולים שימתנו את השינויים הצפויים.
  1. לא מסתכלים על קצב ירידת החוב
לווים רבים נוטים להתעלם מקצב ירידת החוב לבנק ומסתכלים רק על ההחזר החודשי. לקצב ירידת החוב לבנק ישנה משמעות גדולה בהמשך וככל שהחוב יירד מהר יותר ניתן יהיה לשדרג לדירה גדולה ויקרה יותר, ניתן יהיה לקחת הלוואה לכל מטרה באמצעות המשכנתה וניתן יהיה לממן חובות נוספים באמצעות הדירה המשועבדת.  "לכן" אומר קמינסקי מומלץ לשלב מסלולים שונים בתמהיל המשכנתה כאשר חלקם יאפשר צמצום מהיר, ככל האפשר, של היקף החוב".
  1. לא מקצרים את השנים
לווים רבים אינם מודעים לעובדה כי קיצור של כל שנה ושנה במשך המשכנתה, משמעותו חסכון  של אלפי שקלים בריביות המשולמות לבנק.  מסיבה חסרת הגיון רוב המשכנתאות נלקחות בכפולות 5 שנים (10, 15, 20 או 25 שנה) במקום לקצר אותן ככל האפשר.
  1. מתעלמים מההוצאות הנלוות
לווים רבים מתייחסים רק לתשלום המיועד לרכישת הדירה ומתעלמים מהוצאות נלוות שיש בעת רכישת דירה: מדד תשומות הבניה אליו צמודה דירה הנמצאת בהליכי בניה, תשלום לעורך הדין, מס רכישה, וזאת עוד לפני השידרוגים והתוספות כמו מזגנים, מטבח ועוד. הוצאות לדברי קמינסקי הוצאות נלוות אלה יכולות להגיע לעשרות ולמאות אלפי שקלים נוספים, שיחד עם החזר המשכנתה החודשי עלולים להיות עול כבד מנשוא עבור רוכשי הדירה. כמו כן ובמידה ובעלי הנכס יצטרכו הלוואה נוספת על מנת לכסות את ההוצאות הללו, הלוואה זו הלוואה זו תחשב כ"הלוואה לכל מטרה" והריביות בגינה יהיו הרבה יותר גבוהות.
  1. מתעלמים מביטוח החיים
כחלק אינטגרלי מהמשכנתה יש לבטח את הנכס וכן לעשות ביטוח חיים עבור הלווים. ביטוחים אלה מבטיחים כי הבנק יקבל את כספו גם במקרה של, חלילה, נזק גדול לבית כמו רעידת אדמה או שריפה וגם במקרה שנוטל ההלוואה הולך לעולמו. אמנם מדובר בסכומים קטנים יחסית להחזר המשכנתה אבל ביטוח החיים עלול להיות יקר עבור קבוצות סיכון כמו מעשנים, לווים מעל גיל 50 או בעלי מקצועות המוגדרים בסיכון גבוה כמו חבלן, חשמלאי העובד במתח גבוה ועוד.התשלום הביטוח החודשי עבורם יכול להגיע עד למאות שקלים ולתוספת ניכרת בהחזר החודשי הכולל. לדברי קמינסקי, כיום מרבית הביטוחים נעשים בבנק ולכן הדרך הטובה ביותר להוזיל את עלויות הביטוח היא לעשות שופינג בין חברות הביטוח השונות ולא לרוץ ולעשות את הביטוח הראשון המוצע ע"י הבנק בו נלקחת המשכנתה.
  1. לא מבצעים שמאות מוקדמת
במקרים רבים הרוכשים "מתאהבים" בדירה או שאינם מודעים למחיר הריאלי של הדירה ומוכנים לשלם סכומים גבוהים יותר מאשר שוויה האמיתי של הדירה. הרוכשים מסתמכים על קבלת המימון המקסימלי האפשרי מהבנק בהתאם למחיר ששילמו עבור הדירה. אולם, לפני קבלת ההלוואה הבנק יבצע שמאות של הדירה ורק בהתאם למחיר שקבע השמאי יקבע היקף ההלוואה. המשמעות היא שאם מחיר הדירה שקבע השמאי נמוך יותר מהסכום ששילם הרוכש, המשכנתה אותה יקבל תהיה נמוכה יותר והרוכש יאלץ להגדיל  את הונו העצמי, סכום שלא תמיד יש לו. "לכן" אומר קמינסקי "כאשר יש כוונה לרכוש את הדירה מומלץ להביא שמאי שיעריך את שוויה הריאלי. כך ניתן יהיה, לעיתים, להוריד את המחיר וגם לדעת מה היקף המימון שניתן יהיה לקבל מהבנק. עדיף להזמין שמאי העובד עם הבנקים כך שבתוספת תשלום קטנה השמאות תשמש גם את הבנק ולא יהיה צורך לשלם על שמאות נוספת".
  1. לא מסתכלים קדימה
לווים רבים  מתייחסים ליכולת ההחזר ולגובה ההחזר החודשי ביום לקיחת ההלוואה. זאת  מבלי להתחשב בשינויים העתידיים שישפיעו על יכולת ההחזר כמו הקמת משפחה, גידול בסכום ההחזר החודשי של המשכנתה והוצאות נוספות. במצב זה עלול להיווצר לחץ כלכלי הגורר כניסה למינוסים ולקיחת הלוואות אחרות בבנק. בטווח הקצר, ההשלכות של שני המקרים הללו הן תשלום של ריבית גבוהה בהרבה ממה שהיו מקבלים בכל משכנתה שהיא. בטווח הארוך עלולים להגיע למצב של חוסר עמידה בתשלום המשכנתה.
  1. לא מתייחסים לתנאים הנלווים
הבנקים השונים מציעים ללווי המשכנתה תנאים שונים כהטבות נלוות או התניות שונות על ההלוואה. בין השאר ישנם בנקים שמציעים הלוואות נוספות לכל מטרה, בתנאים טובים. זאת במסגרת המאושרת למשכנתה, כרטיס אשראי הכולל מסגרת גדולה ועוד. בנוסף, ישנם בנקים המאפשרים לקחת "הפסקה" מתשלום המשכנתה למספר חודשים, ללא הסבר. במקרים רבים שווי הטבות אלו והיתרונות שהם נותנים ללווה עצמו שווים מבחינה כספית הרבה יותר מאשר ריבית כזו או אחרת. התייחסות אך ורק לריבית עלולה לגורם ללווים רבים להפסיד הטבות אלו. חשוב להכיר את התנאים הנלווים ואת ההתניות השונות שמציע הבנק ואת השירות שיתן הבנק במהלך חיי המשכנתה. זהו פקטור משמעותי בעת בחירת הבנק בו רוצים לבצע את נטילת המשכנתה.
  1. לא מתייחסים למשכנתה כאל חלק ממחיר הדירה
בישראל, למעלה מ – 60% מעלות הדירה נלקחת באמצעות הלוואת המשכנתה. למרות זאת, בעוד מרבית רוכשי הדירות ינהלו משא ומתן עיקש עם מוכרי הדירות במטרה להוריד 5% עד 7% ממחיר הדירה, מרביתם כמעט ואינם מנהלים מו"מ עם הבנק על תנאי המשכנתה אלא רק על הריביות. מעבר לכך, מרבית הרוכשים מגיעים לבנק כמעט ללא הבנה בכל הקשור לתנאי ההלוואה ומונעים מעצמם את היכולת לניהול משא ומתן יעיל ומוצלח. לדברי קמינסקי,  ההפרשים בין סכומי הכסף שיוחזרו לבנק בהלוואות המשכנתה השונות יכול להגיע לפער של מאות אלפי שקלים, דבר שיכול להפוך את רכישת הדירה לעסקה גרועה. לדוגמא כולנו ננהל מו"מ עיקש להוריד את הריבית ב 0.1% אולם אף אחד לא יבדוק כמה כסף עולה לו לקצר את תקופת המשכנתה ששם טמון החיסכון של עשרות אלפי שקלים.
  1. חשופים להפתעות
מסלולי המשכנתה מגוונים ומוצמדים לפרמטרים כלכליים שונים כגון מדד המחירים לצרכן, מט"ח, ריבית בנק ישראל, אג"חים ועוגנים שונים. מרבית הלווים אינם מבינים מה המשמעות הכלכלית של כל מגמה, אופן התנהגותה, הסיכונים שבה, מה עלול לגרום לשינויים במגמה וכיצד כל שינוי שכזה משפיע על המשכנתה. הכרת מגמות השוק מהווה תנאי קריטי בבחירת מסלול משכנתה נכון, המתאים לאופיו ולצרכיו האישיים של הלווה. מגמות השוק משפיעות באופן ישיר הן על ההחזר החודשי והן על ההחזר הכללי.
  1. לא מתכננים את העתיד
משכנתה ממוצעת נלקחת לתקופה של 20-25 שנה. לווים רבים מתייחסים להלוואה שנילקחה כאילו היא באמת מיועדת לתקופה שכזו ולא מתייחסים לשינויים הצפויים בדרך.  הנתונים מראים שכ -70% מהלוואות המשכנתה משתנות במהלך הדרך ולא מסתיימות באותו מסלול בו החלו. השינויים נובעים מסיבות אישיות כגון קבלת ירושה, כדאיות למיחזור, עליה או ירידה ביכולת ההחזר החודשית וכדומה, או משינויים חיצוניים כמו שינויי ריבית, שינויים אינפלציוניים וכו'. לדברי קמינסקי "ישנם מסלולים המאפשרים שינויים ופרעון מוקדם ללא קנסות ויש כאלה המחייבים תשלום גבוה של קנס. בעת נטילת המשכנתה מומלץ להיערך לשינויים הצפויים במהלך השנים הבאות ולבנות את המשכנתה גם על פי הצרכים העתידיים" אומר קמינסקי.
  1. מתייחסים רק להבדלי ריביות
לווים רבים מנהלים מו"מ ותחרות בין הבנקים  על גובה ריבית המשכנתה בלבד ללא התייחסות למסלול הנבחר, למדד בו הוא תלוי וללא הבנה על כמה כסף הם בעצם מנהלים משא ומתן, בין הבנקים השונים. למעשה, מרבית האנשים אינם יודעים כי ניהול המשא ומתן על ריביות יגרום לחסכון מזערי, בעוד בחירה של מסלול לא נכון עלולה לגרום לתשלום מיותר של מאות אלפי שקלים לאורך התקופה.
  1. מסתמכים רק על המלצות הבנקאי
להבדיל מתהליך רכישת נכס שבו נבדקים לעומק מכלול של פרמטרים, בעת לקיחת משכנתה רבים מלוקחי המשכנתאות ניגשים לבנק לבד, ללא ידע מוקדם ובעצם מסתמכים אך ורק על הצעת פקיד הבנק. לו הלווים היו מעלים בדעתם כי זהו האיש שמייצג את הבנק ומטרתו היא להרוויח מהלוואה זו כמה שיותר, הם לא היו מסתמכים אך ורק על הצעתו. אי היכולת להכתיב לפקיד הבנק ולנהל משא ומתן על הרכב ההלוואה אותה הלווה רוצה, נותן לפקיד הבנק כוח רב בניהול המשא ומתן מול הלקוח ולהגדיל את רווחי הבנק בהלוואות אלו. חשוב  להתייעץ עם מומחה חיצוני למשכנתאות המחוייב ללקוח ולא לבנק.
  1. משווים עם חברים ושכנים
משכנתה אינה מוצר מדף והיא חייבת להיות מותאמת אישית לצרכיו של כל לווה בנפרד. הצרכים של כל אחד מהלווים שונים, היכולות הכלכליות שונות, הצרכים העתידיים שונים, לכל אחד אופי אחר וכל אחד מושפע אחרת משינויים ותנודות בהחזר החודשי.  למרות זאת, לווים רבים מבקשים "משכנתה כמו שקבל החבר". לקיחת משכנתה שאינה מותאמת לצרכים האישיים של כל לווה ספציפי יכולה להיות טעות קשה שלתקן אותה יעלה עשרות עד מאות אלפי שקלים.      
רוצים לא לעשות טעויות? השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם