העלאת הריבית והשפעתה על נוטלי המשכנתאות

אמש הודיע נגיד בנק ישראל כי הוא מעלה את הריבית במשק ברבע אחוז לרמה של 1.75%. זאת במטרה להוריד את מחירי הנדל"ן. אחד המגזרים המושפעים מיידית מההעלאה הוא מגזר נוטלי המשכנתאות צמודות הפריים. משכנתא במסלול פריים מתבססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5%.

בעזרת עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי נוטלי משכנתאות, נבדוק מה תהיה השפעת העלאת הריבית ומה מומלץ לעשות כעת.

מי צפוי להיפגע הכי הרבה מהעלאת הריבית? (זוגות צעירים)

הפעם, בניגוד לפעמים הקודמות העלאת הריבית ע"י נגיד בנק ישראל עוררה התנגדות בקרב גורמים שונים ובכללם שר האוצר. ההתנגדות נבעה מהסיבה שהריביות בעולם נשארו נמוכות והנגיד מהווה סמן ימני לעומת שאר הבנקים המרכזיים בעולם. הבעייה בהעלאת הריבית היא בהשפעתו על שער המטבע והתחזקות השקל לעומת הדולר ולפגיעה בזוגות הצעירים נוטלי המשכנתאות. לזוגות אלו שזו הדירה הראשונה שהם קונים ולשם כך הם נוטלים משכנתא – המשכנתא תתייקר ללא כל צורך ממשי.

איזו ריבית אטרקטיבית היום ולמה?

למרות 6 ההעלאות הריבית בשנה האחרונה, ולמרות שהריבית עלתה באחוז וחצי בתוך שנה, ריבית הפריים עדיין מאוד אטרקטיבית לנוטלי המשכנתאות ועומדת על כ – 3% (פריים מינוס חצי)  זאת ללא הצמדה.  זאת לעומת הריבית הפופולארית השניה שהיא הריבית הקבועה, צמודת המדד, העומדת על 2.7% ל-20 שנה בתוספת הצמדה למדד. לכן, ריבית הפריים עדיין אטרקטיבית. יחד עם זאת, הריבית הקבועה צמודת המדד הינה מאוד נמוכה וכאשר אנו חייבים בסביבת ריבית שתלך ותעלה, הייתי ממליץ להגדיל את הרכיב הקבוע תוך הסתכלות לטווח ארוך.

האם העלאת הריבית צפויה להשפיע על מחירי הדירות?

העלאה האחרונה של הריבית אינה צפויה להשפיע באופן מיידי על מחירי הדירות. הצפי הוא שמחירי הדירות יעצרו רק אם ימשכו העלאות הריבית. יש לזכור שמחירי הדירות עלו בעקבות 2 פרמטרים עיקריים: ביקושים ממשיים לדירות לצורך מגורים והשני – גידול בביקושים לדירות לצורך השקעה.

בכמה עלה ההחזר החודשי במשכנתא ממוצעת כתוצאה מהעלאת הריבית?

מי שלקח משכנתא של 550,000 ₪ ל-15 שנה במסלול פריים שילם עד כה 3642 ₪ בחודש. בעקבות העלאת הריבית הוא ישלם מעתה תוספת של 66 ₪. לדברי קמינסקי יש  לזכור שמדובר בהעלאת הריבית החמישית במספר מאז אוגוסט 2009 כך שנוטלי המשכנתא הממוצעת משלמים כיום  330 ₪ יותר מאשר ההחזר ששילמו לפני שנה בלבד.

מתי יכנס הייקור לפועל?

הפריים הינו ריבית  המשתנה על פי החלטת נגיד בנק ישראל מדי חודש. כבר בראשון לחודש הבא תיכנס ההעלאה לתוקף ובעקבותיה תוספת התשלום במשכנתא. עדיין קשה לדעת האם במשכנתאות החדשות הבנקים יספגו, כחלק מהתחרות ביניהם, חלק מהעלייה כיוון שגם מקורות הגיוס שלהם התייקרו. יחד עם זאת העלאת הריבית מאפשרת לבנקים מרווח מסויים בתחרות ביניהם ומומלץ לבדוק מי נותן את התנאים הטובים ביותר.

האם למרות עליות הריבית משתלם למחזר היום את המשכנתא?

לדברי קמינסקי, למרות העליות האחרונות עדיין הריביות בשוק המשכנתאות נחשבות לנמוכות מאוד. מסיבה זו כדאי לנצל את הריביות הנוכחיות ולבדוק את כדאיות המחזור. לדבריו, בריביות הנוכחיות החסכון הממוצע למשכנתא עומד על כ-55,000 ₪.

מה התמהיל הנכון למשכנתא ממוצעת כעת?

לדברי מנכ"ל AMG  משכנתאות, ההעלאה האחרונה של הריבית אינה הפתעה לחלוטין. "היא אומנם הגיע מעט מוקדם ממה שחשבו אולם הריבית נמצאת במגמת עלייה בשנה האחרונה והצפי הנו רק כלפי מעלה, כך שאני לא רואה שינוי מהותי בתמהיל המשכנתא המומלץ בעקבות העלאה האחרונה" אומר קמינסקי. לדבריו מומלץ לקחת משכנתא בתמהיל המותאם באופן אישי לצרכיו של כל לווה. "אנו לא ממליצים עדיין להוריד באופן משמעותי את רכיב הפריים וגם כעת כן לקחת עד 50% עד 60% מההלוואה בפריים כאשר 30% עד 40% בצמוד מדד ו 10% במט"ח או מק"מ". לדברי קמינסקי  יש להתייחס למשכנתא כתיק השקעות לכל דבר ועניין ולהיעזר ביועץ משכנתאות על מנת לקבוע את התמהיל הנכון.

האם משכנתא בריבית פריים היא עדיין אטרקטיבית?

"כן" אומר קמינסקי. "משכנתא בריבית פריים עדיין אטרקטיבית בהתייחס לחלופה הפופלרית השנייה – משכנתא צמודת מדד קבועה או משתנה". לדבריו, כאשר משקללים את המדד בתוך הריבית רואים כי ריבית + מדד יוצא יקר יותר ממשכנתא בריבית פריים.

מה תהיה משמעות העלאת הריבית על שוק המשכנתאות?

"השפעת העלאת הריבית על שוק המשכנתאות תהיה שולית כיוון שמדובר בהעלאה קטנה שהשפעה שלה על ההחזר החודשי אינה מהותית" אומר קמינסקי. יחד עם זאת, קמינסקי אומר  יש לזכור שאנו חיים בסביבת ריבית עולה וכי ישי צפי שהריבית תמשיך ותעלה. כמו כן, הביקושים שאנו חווים בשוק הנדל"ן הנם ביקושים אמיתיים, כלומר, של זוגות צעירים ומשפרי דיור כאשר עדיין יש מחסור בנכסים בשוק. "לכן אני לא רואה כי העלאת הריבית זו תקרר את שוק הנדל"ן ולפיכך גם לא את שוק המשכנתאות".

האם תהיה להעלאת הריבית השפעה ממשית או שהציבור כבר לקח את ההעלאה הצפויה בחשבון?

"כאשר לווה לוקח משכנתא עליו להתייחס למצב שיקרה כאשר הפריים יגיע ל 6% ולקחת בחשבון, מראש, האם גם אז הוא יוכל לשלם את המשכנתא.  לקוחות שמגיעים אלינו מקבלים סקירה על שוק המשכנתאות כולל מה יקרה במצבי קיצון אני ממליץ לכל מי שלוקח משכנתא להיכנס למחשבון משכנתא ולראות על כמה יעמוד ההחזר החודשי בריביות גבוהות מהותית מהריביות כיום ולתכנן את צעדיו בהתאם.

מה לעשות עם משכנתאות מעורבות (שקלית+צמודה)?

"במידה והמשכנתא נבנתה בדיוק לצרכי הלווה הרי שמשכנתא מעורבת היא השילוב הנכון כיום. יחד עם זאת, מומלץ לבדוק שהתקופה בה נלקחה המשכנתא מתאימה באורכה לצרכיו של הלווה או שמא יש לעשות התאמות בנדון."

האם הריבית הצמודה אטרקטיבית יותר כעת?

"משכנתא אינה נלקחת לתקופה קצרה ויש לתכנן את המשכנתא לטווח רחוק. ההעלאה האחרונה לא צריכה להשפיע באופן מהותי על תמהיל המשכנתא הנלקח והריבית הצמודה אינה אטרקטיבית יותר מריבית הפריים, למרות העלאה"

השאירו פרטים ונציג יחזור אליכם