הפרצה בבנקים שמסדרת דירה ללא הון עצמי

חלום הדירה, שקודם לעליות המחירים של השנים האחרונות היה נגיש לזוגות רבים, הפך לבלתי אפשרי עבור לא מעט משפחות, כאשר גם המחאה החברתית לא הצליחה לשנות זאת. ההון העצמי הנדרש הוא כה גבוה עד שהאפשרויות לרכישת דירה מצטמצמות לאזורים מסוימים בפריפריה. זוגות רבים שמתגוררים במרכז הארץ ואין בידם את ההון העצמי הנדרש הפנימו את המצב וויתרו לעת עתה על מקום משלהם תוך ציפייה לירידת מחירים או לחלופין עד שיחסכו מספיק כסף. אלא שבמקביל, ולמרות מחסור בהון העצמי, זוגות אחרים מקבלים מדי יום החלטה לרכוש דירה בכל מחיר ופיתחו לשם כך שיטות המאפשרות להם לייצר הון עצמי מלאכותי שאיתו הם ניגשים לבנק וזוכים למימון הנדרש לרכישת הדירה.

בדיקת "כלכליסט" מעלה כי פרצה בהתנהלות הבנקים גרמה בחודשים האחרונים לתופעה השולית יחסית להפוך לטרנד של ממש בקרב זוגות צעירים שידם אינה משגת להעמיד את ההון ההתחלתי הנדרש לקבלת משכנתה. השיטה עובדת כך: בני הזוג שמבקשים לרכוש דירה פונים לאחד הבנקים המסחריים ומבקשים הלוואה לכל מטרה, הליך שנחשב לשגרתי במרבית הבנקים וניתן לקבלו ללא קושי אם לבני הזוג יש הכנסה סבירה. כך יוכלו להמשיך לבנקים נוספים עד להשגת ההון העצמי הנדרש. בדרך זו יוכלו בני זוג עובדים להשיג מימון של כ־300 אלף שקל שאותו ירכזו בחשבון בנק אחד ואז יפנו לבנק נוסף כדי לבקש משכנתה. בהסתמך על ההון העצמי שייצרו, יוכלו לרכוש דירה בסכום של כמיליון שקל (משכנתה בשיעור של 70%). לכאורה מדובר בשיטה יצירתית לרכישת דירה, אלא שבדרך מתרחש תהליך מדאיג שבו הבנקים מבלי לדעת מעניקים מימון של 100% לזוגות, זאת מבלי לשקלל את ההחזרים הנוספים. הזוגות מבחינתם מסתכנים בחדלות פירעון לאור החזרים גבוהים במיוחד.

בדיקת "כלכליסט" מעלה כי התופעה נולדה על רקע זיהוי הציבור את הפרצה בהתנהלות הבנקים, שלפיה, נטילת הלוואה מבנק לכל מטרה, בסכומים של פחות מ־200 אלף שקל מבנק בודד, איננה מצריכה כל שעבוד ולרוב גם לא הוכחת יכולת עמידה בחוב משום סוג. הדבר תמוה בעיקר לאור העובדה שעל רקע חששו של בנק ישראל מהרעה במצב המשק ולנוכח המשבר הנוכחי בכלכלות המערב, העמדה הרווחת היא שיש לגרום לבנקים להקשות את תנאי קבלת המשכנתאות לשם הגנה על הזוגות מקריסה כלכלית.

 

לא שואלים מהיכן הכסף

גורם בכיר באחד הבנקים הגדולים אישר בשיחה ל"כלכליסט", כי לבנק אין יכולת לבדוק אם נלקחו הלוואות מבנקים אחרים שיצרו יחד את ההון העצמי של הלקוח – מבקש המשכנתה. "כשלקוח מציג לנו הון עצמי של כ־300 אלף שקל ודורש לקבל משכנתה של כ־600 אלף שקל נוספים לא שואלים אותו מהיכן מגיע הכסף אבל כשמדובר בלקוח בעייתי סביר להניח שלא יצליח להגיע למצב הזה. נכון שהבנקים לא בררנים במתן הלוואות, אבל הן ניתנות כשמדובר בסכומים נמוכים, ברגע שהסכומים עולים מעל ל־50 אלף שקל הבנקים בודקים לעומק את יכולת ההחזר של הלקוח. למשל, האם הוא מכניס את המשכורת שלו לסניף והאם יש לו בטוחות נוספות. אם מדובר בלקוח בעייתי אני מאמין שהוא לא יוכל לקבל את הסכום הנדרש ליצירת הון

את הזוגות הללו אפשר לחלק לשניים: אלה שיעמדו בתשלומים ואלה שלמרבה הצער ייקלעו לקשיים ויגיעו לחדלות פירעון. זוגות צעירים בלי ילדים, בעלי הכנסה גבוהה ועם מעט הוצאות באופן יחסי נמנים עם חתך באוכלוסייה שככל הנראה יסתדר עם התשלומים הכבדים. כשזוג כזה לוקח הלוואה לזמן קצר הוא יוכל לעמוד בה למרות שמדובר בתנאי מימון יקרים. "הבעיה הכי גדולה בהלוואות הללו היא השאלה המתבקשת למה לא לעשות את זה והתשובה היא כמובן שקיים סיכון מוחשי שתתקשה לעמוד בתשלומים", מסביר עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת AMG למשכנתאות.

לדברי קמינסקי, כשמגיעים לקחת משכנתה הבנקים מקפידים על כך שרק שליש מההכנסה הפנויה מופנה להחזר התשלומים ולכן כאשר זוגות מחליטים על דעת עצמם לעבור את הרף שהציבו להם הם מסתכנים. "זוגות כאלה מותחים את הגבולות הכספיים שלהם עד הקצה ובמצב כזה כל הוצאה בלתי מתוכננת עלולה להוביל אותם לסחרור של חובות, נטילת הלוואות נוספות ואי־עמידה בתשלומים. אפשר להגיד שזוג כזה נכנס לדירה ברגל שמאל", הוא אומר.

 

לכתבה המלאה כלכליסט

השאירו פרטים ונציג יחזור אליכם