זמן המחזור….

התקופה הקרובה צפויה להיות האחרונה בשנים הקרובות בה ריביות המשכנתא עדיין נמצאות בשפל חסר תקדים. מסיבה זו בדיוק כדאי, לכל מי שטרם עשה זאת, למחזר את המשכנתא ולחסוך עשרות אלפי שקלים ואף יותר. עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות מסביר מהו מחזור משכנתאות וכיצד לעשות זאת נכון

שפל חסר תקדים בריביות המשכנתא פתח תקופה נדירה בה ניתן להרוויח עשרות אלפי שקלים (ובהלוואות מסיימות גם מאות אלפי שקלים) באמצעות מיחזור המשכנתא. עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות מסביר איך להיערך למחזור המשכנתא. חשוב לציין כי גם הקנסות עבור פירעון מוקדם ירדו באופן יחסי שכן הריבית לחישוב הפירעון נותרה גבוהה.

מה זה מיחזור משכנתא?

"בתהליך מיחזור המשכנתא לוקח הלווה הלוואה חדשה באמצעותה הוא מסלק את ההלוואה הישנה. כמובן שההלוואה החדשה הנה בתנאים טובים יותר וכך חוסך הלווה שנים של תשלום גבוה יותר ממה שישלם באמצעות המחזור" אומר עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי לנוטלי משכנתאות.

למי כדאי למחזר משכנתא?

"הייתי מציע לכל לווה לבדוק את המשכנתא שלו. הריביות ירדו באופן ניכר בתקופה האחרונה כך שגם מי שלקח משכנתא רק בשנה שעברה יכול למצוא כדאיות גדולה במיחזור המשכנתא. כמובן שככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר וסכום הקרן גבוה יותר, כך הסיכוי לחיסכון גדול יותר".

האם החיסכון נובע רק מהפרשי ריביות או יכול לנבוע גם משינוי מסלולים?

"לשאלה זו אין תשובה חד משמעית מכיוון שלא ניתן לחזות בוודאות איך יראה שוק המשכנתאות (אשר מושפע מהשוק הפיננסי כולו) לאורך תקופת הלוואה שבמרבית המקרים הנה ארוכה מאד. כל מסלולי המשכנתא מושפעים מנעלמים בשוק הפיננסי (אינפלציה, שינוי ריביות, שער מט"ח וכו'). לווים רבים אינם מבינים את המשמעות רבת המשקל של הפרמטרים אשר משפיעים על ההלוואה. אני הייתי ממליץ לכל לווה לבדוק, במקביל לחיסכון הנובע מהפרשי ריביות, גם את המסלול בו הוא נמצא ולבחון שינוי מסלול בהתאם לפרופיל הפיננסי שלו. בכדי לבצע את השינוי, על הלווה להבין את הסיכונים שיש במסלולי ההלוואה שלו ולבחון אותם אל מול הסיכונים במסלולים אחרים. לעיתים חלוקת העוגה בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלווה בין מספר מסלולים יכולה לגדר את הסיכונים על מנת ששינוים בשוק הפיננסי ישפיעו באופן מינורי יחסית על ההלוואה" אומר קמינסקי.

האם כדאי למחזר בבנק בו נלקחה המשכנתא או למחזר בבנק חדש?

"התשובה לשאלה זו תלויה בתנאים שייתן בנק המקור. אציין כי בנק המקור מודע לפרוצדורות ולעלויות שיש במעבר בין בנקים. בנוסף, בנק המקור מודע לכך כי מרבית הלווים מעדיפים לסגור עם בנק המקור למרות שהריבית גבוהה יותר מהצעתו של בנק חדש וזאת בכדי לחסוך את כאב הראש הכרוך במעבר בין הבנקים. על כן, למעט חריגים, ההצעה שייתן בנק המקור תהיה פחות אטרקטיבית מבנק חדש שמבחינתו מדובר בהלוואה חדשה".

מה העלויות הכרוכות במיחזור ומה הפרוצדורה הדרושה לשם כך?

"תהליך מיחזור המשכנתא כרוך במספר לא מבוטל של פרוצדורות ועלויות כספיות בעיקר כאשר מחליפים בנק. בנוסף לאישור ההלוואה בבנק חדש, יש לקבל את כל האישורים הנדרשים לביצוע המיחזור מבנק המקור שכמובן לא יוצא מגדרו בכדי לעזור ללווה שמבקש לפרוע את ההלוואה טרם סיומה. העלויות תלויות במספר פרמטרים, בין היתר, גובה ההלוואה, אופן רישום הנכס וערכו, ויכולה להסתכם בסכום של בין 1,000 ₪ ל 2,500 ₪ ולעיתים אף יותר. בכדי לקבל תמונה אמיתית של החיסכון שנובע ממיחזור המשכנתא, עלינו לשקלל את כל ההוצאות שיהיו במיחזור ההלוואה, לנקות אותם מהחיסכון וכך לקבל סכום אמיתי של חיסכון".

האם כל אחד יכול למחזר או שאני כבול למשכנתא שכבר לקחתי?

"אף אחד לא כבול למשכנתא שהוא לקח. ניתן לפרוע את ההלוואה בתנאים שנקבעו בחוזה ההלוואה. ישנם מסלולים שמחייבים תשלום של עמלת פירעון מוקדם לשם סגירת ההלוואה. יש לשקלל בבדיקת הכדאיות את עמלת הפירעון המוקדם ולראות שישנה כדאיות גם לאחר תשלום העמלה".

אם כבר מחזרתי משכנתא בעבר, האם הבנק יתן לי למחזר שוב?

"כאמור, מיחזור הלוואה הנה לקיחת הלוואה חדשה בתנאים מועדפים. מרגע לקיחת ההלוואה החדשה אין מניעה לבצע כל מהלך במשכנתא כולל מיחזור נוסף".

מה גובה הריביות הנגבות כיום?

"לכל מסלול יש רביות שונות. בכל המסלולים  הריביות כיום נמוכות מאד. לדוגמה : ריבית הפריים עומדת היום 2.75% כאשר בממוצע מקבל לווה פריים במרווח של מינוס 0.8%. כלומר, הריבית של הלווה, כל עוד לא שינה הנגיד את ריבית הפריים, עומדת על 1.95% במסלול שאיננו צמוד למדד. הריביות במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד  ניתן לקבל ל 15 שנה 2.95 ול 20 שנה 3.5. ללא ספק ריביות נמוכות מאד.".

מה המסלול המועדף כיום?

"כיום קיים בבנק מגוון רחב של  מסלולי הלוואת משכנתא (ריבית פריים, ריבית קבועה צמודת מדד, ריבית דולרית, חצי קבועה, משתנה כל שנה וכו'). כל מסלול "מתנהג" באופן שונה וצמוד למשתנים אחרים. כל תמהיל (בחירת הלוואה הכוללת מספר מסלולים) מתאים באופיו לפרופיל לווה אחר".

בכדי לקבוע מהו התמהיל הנכון ביותר לכל לווה, עלינו לבחון מספר פרמטרים, בין היתר, הכנסותיו, עתידו הכלכלי והאישי הצפוי, רצונותיו, רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת בהלוואה (כל הלוואה הנה בעלת סיכון מסוים) וכעוד. על כל אדם לבנות את התמהיל הנכון ביותר מבחינתו.

כמו כן, עלינו להתייחס למצב השוק נכון ליום לקיחת ההלוואה. לנתון זה ישנה השפעה חשובה על ההחלטה בדבר התמהיל שכן לעיתים נכון "לנצל" ריביות נמוכות בתמהיל מסוים בידיעה שבעתיד נבחן כדאיות למיחזור המשכנתא. בארה"ב, אגב, נהוג למחזר משכנתא כחמש פעמיים לאורך חייה.

דוגמה למיחזור משכנתא

משפחת כהן מרעננה לקחה משכנתא בשנת 2000 ע"ס 650,000 ₪  לצורך רכישת נכס שעלותו הייתה 1,100,000 ₪. את המשכנתא לקחה המשפחה במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד לתקופה של 21 שנים. הריבית שקיבלה המשפחה עמדה על 6.1%. מבדיקת המשכנתא עולה כי במקרה ובני הזוג ישאירו את התשלום החודשי על אותו הסכום, תתקצר המשכנתא בשנה שנים והחיסכון יעמוד על כ 85,000 ₪. בני הזוג יכולים להשאיר את המשכנתא לאותה תקופה ולחסוך מאות שקלים בתשלום החודשי. במקרה זה החיסכון יעמוד על כ 76,000 ₪ לאורך כל התקופה.

השאירו פרטים ונציג יחזור אליכם