טיפים למיחזור משכנתא

מה חשיבות המסלול במשכנתא ?

"חשוב לציין כי במשכנתאות רבות, החיסכון נובע משינוי במסלולי המשכנתא. לווים רבים שנטלו בעבר את כל המשכנתא בריבית צמודה למדד, יכולים, נכון להיום, לנצל את חלון ההזדמנויות שנפתח עם ירידת ריבית הפריים", אומר עמית  קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי חוץ בנקאי בתחום המשכנתאות. "נדגיש שבכל מסלול משכנתא קיים סיכון שהרי לא ניתן לחזות בוודאות איך יראה שוק המשכנתאות, אשר מושפע מהשוק הפיננסי כולו, לאורך תקופת הלוואה שבמרבית המקרים הנה ארוכה מאד", אומר קמינסקי.

"כל מסלולי המשכנתא מושפעים מנעלמים בשוק הפיננסי- אינפלציה, שינוי ריביות, שער מט"ח וכו'. לווים רבים אינם מבינים את המשמעות רבת המשקל של הפרמטרים אשר משפיעים על ההלוואה. אני הייתי ממליץ לכל לווה לבדוק, במקביל לחיסכון הנובע מהפרשי ריביות, גם את המסלול בו הוא נמצא ולבחון שינוי מסלול בהתאם לפרופיל הפיננסי שלו. בכדי לבצע את השינוי, על הלווה להבין את הסיכונים שיש במסלולי ההלוואה שלו ולבחון אותם אל מול הסיכונים במסלולים אחרים. לעיתים חלוקת העוגה בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלווה בין מספר מסלולים יכולה לגדר את הסיכונים על מנת ששינוים בשוק הפיננסי ישפיעו באופן מינורי יחסית על ההלוואה", אומר קמינסקי.

האם כדאי למחזר בבנק בו נלקחה המשכנתא או למחזר בבנק חדש?

קמינסקי אומר כי התשובה לשאלה זו תלויה בתנאים שייתן בנק המקור. "אציין כי בנק המקור מודע לפרוצדורות ולעלויות שיש במעבר בין בנקים. בנוסף, בנק המקור מודע לכך כי מרבית הלווים מעדיפים לסגור עם בנק המקור למרות שהריבית גבוהה יותר מהצעתו של בנק חדש וזאת בכדי לחסוך את כאב הראש הכרוך במעבר בין הבנקים. על כן, למעט חריגים, ההצעה שייתן בנק המקור תהיה פחות אטרקטיבית מבנק חדש שמבחינתו מדובר בהלוואה חדשה".

מה העלויות הכרוכות במיחזור ומה הפרוצדורה הדרושה לשם כך?

תהליך מיחזור המשכנתא כרוך במספר לא מבוטל של פרוצדורות ועלויות כספיות בעיקר כאשר מחליפים בנק. בנוסף לאישור ההלוואה בבנק חדש, יש לקבל את כל האישורים הנדרשים לביצוע המחזור מבנק המקור שכמובן לא יוצא מגדרו בכדי לעזור ללווה שמבקש לפרוע את ההלוואה טרם סיומה. העלויות תלויות במספר פרמטרים, בין היתר, גובה ההלוואה, אופן רישום הנכס וערכו, ויכולה להסתכם בסכום של בין 1,000 ₪ ל 2,500 ₪ ולעיתים אף יותר. בכדי לקבל תמונה אמיתית של החיסכון שנובע ממיחזור המשכנתא, עלינו לשקלל את כל ההוצאות שיהיו במיחזור ההלוואה, לנקות אותם מהחיסכון וכך לקבל סכום אמיתי של חיסכון.

האם כל אחד יכול למחזר או שאני כבול למשכנתא שכבר לקחתי?

קמינסקי אומר כי אף אחד לא כבול למשכנתא שהוא לקח. ניתן לפרוע את ההלוואה בתנאים שנקבעו בחוזה ההלוואה. ישנם מסלולים שמחייבים תשלום של עמלת פירעון מוקדם לשם סגירת ההלוואה. יש לשקלל בבדיקת הכדאיות את עמלת הפירעון המוקדם ולראות שישנה כדאיות גם לאחר תשלום העמלה.

אם כבר מחזרתי משכנתא בעבר, האם הבנק ייתן לי למחזר שוב?

"כאמור, מיחזור הלוואה הנה לקיחת הלוואה חדשה בתנאים מועדפים. מרגע לקיחת ההלוואה החדשה אין מניעה לבצע כל מהלך במשכנתא כולל מיחזור נוסף", אומר קמינסקי.

למי כדאי למחזר משכנתא?

"הייתי מציע לכל לווה לבדוק את המשכנתא שלו. ריבית הפריים ירדה באופן כל כך ניכר בתקופה האחרונה שגם אדם שלקח משכנתא אך שנה שעברה יכול למצוא כדאיות גדולה במיחזור המשכנתא. כמובן שככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר וסכום הקרן גבוה יותר, כך הסיכוי לחיסכון גדול יותר. נציין לדוגמה כי לאור השינויים ביורו ובדולר, משכנתאות צמודות למטבעות אלו הפכו לכדאיות מאד למיחזור. AMG משכנתאות מבצעת בדיקה ללא עלות בה נבחנת כדאיות המיחזור. לקוח שמתקשר, מקבל יעוץ ראשוני מקצועי על בסיס דו"ח יתרות לסילוק מהבנק, ומבין היטב את גובה החיסכון ואת הכדאיות לבצע את השינוי במשכנתא", מסכם קמינסקי.

דוגמה למיחזור משכנתא :

משכנתא שנלקחה בשנת 2001 ע"ס 960,000 ₪ לתקופה של 20 שנים לשם רכישת נכס בחיפה שעלותו הייתה 1,450,000. חלק מהמשכנתא נלקחה בריבית הפריים במרווח של מינוס 0.25 וחלק במשכנתא צמודה לדולר. נכון להיום, היתרה לסילוק, כלומר החוב לבנק עומד על 746,480 ₪. מיחזור המשכנתא, במידה והתשלום החודשי יישאר על 6,400 ₪ לחודש, יחסוך ללווה כ 145,000 ₪ לאורך כל תקופת ההלוואה. הלווה יכול גם לבחור באופציה של הורדת התשלום החודשי ב 720 ₪ ואז החיסכון יעמוד על כ 111,000 ₪.

דוגמה נוספת :

זוג לקח משכנתא בשנת 2004 ע"ס 565,000 ₪  לרכישת נכס ברעננה בעלות של 1,150,000 ₪. הבנק הציע לבני הזוג לקחת את כל המשכנתא בהלוואה בריבית  צמודה למדד בריבית קבועה של 5.2% לתקופה של 25 שנים.  נכון להיום, היתרה לסילוק של בני הזוג עומדת על 571,389 ₪!!!! והתשלום החודשי עומד על 3,780 ₪ לחודש. בשנה האחרונה בני הזוג קיבלו העלאה בשכר של 1000 ₪ ולכן הם מבקשים להגדיל את התשלום החודשי ב 200 ₪ בחודש. באמצעות המיחזור חסכו בני הזוג סך של 124,000 ₪ בתשלומי המשכנתא.

קמינסקי מוסיף טיפ חשוב לסיום – בימים אלו שהשוק תנודתי מאד יש להיוועץ היטב עם מומחים בתחום המשכנתאות טרם ביצוע כל פעולה שעלולה להשפיע באופן מהותי על ההתנהלות הפיננסית של התא המשפחתי. הדבר נכון גם בלקיחת ההלוואה חדשה וגם במיחזור הלוואה קיימת

השאירו פרטים ונציג יחזור אליכם