ידיעות אחרונות-מוסף נדלן-מרץ 2017

מדריך משכנתאות

בעוד עיני כולם נשואות מדי חודש אל מדד מחירי הדירות ובעוד שר האוצר יוצא בתוכניות חדשות בנסיון להוריד את המחירים, ריביות המשכנתאות לא מפסיקות לזנק.

מנתוני חברת ייעוץ המשכנתאות AMG   משכנתאות עולה כי בשנת 2016 זינק ההחזר החודשי של משכנתה בכ-313 מהחזר חודשי של כ-3726 ₪ בחודש בתחילת השנה עבור משכנתה של 700,000 ש"ל ל-20 שנה, להחזר חודשי של 4,039  בסוף אותה שנה. עלות ההלוואה הכוללת זינקה מ-964,854 ₪ בינואר 2016 להחזר של 1,047,200 בסוף השנה.

 

הסיבה לכך הייתה זינוק חד בריביות המשכנתה. זאת למרות שריבית בנק ישראל לא עלתה כלל במהלך השנה.

הריבית הקבועה לא צמודה עלתה מ-3.77% ל-4.71%. הריבית הצמודה זינקה מ 2.93% לריבית של 4.14% בסוף השנה. גם ריבית הפריים זינקה מרמה של 0.8% לרמה של 1.3%.

 

משיחות עם גורמים בשוק עולה כי אכן ישנה עליה בריביות אותן מציעים הבנקים בתקופה האחרונה כאשר הסיבות לכך נעוצות הן ברמת הסיכון של המימון אותו הבנקים לוקחים על מנת "למכור" את המשכנתאות לציבור אולם גם מסיבה נוספת: נראה כי הבנקים, ובמיוחד הבנקים הגדולים, הגיעו למיצוי מגבלות האשראי הענפיות בתחום הנדל"ן והמשכנתאות אותם הם מציעים וכעת הן לא רוצים לקבל חשיפת יתר לתחום ואין להם את "הרעב" והצורך לעמוד ביעדים שהנהלת הבנק הציבה להם. מסיבה זו הם פחות תחרותיים.  "למעשה" אומרים אותם גורמים חלק מהבנקים עברו ל"שיטת מצליח" בה הם מציעים ריביות גבוהות מתוך הנחה שלציבור אין מספיק מידע על הריביות האלטרנטיביות שניתן לקבל.

שילוב של תמהילים יקרים אותם מציעים הבנקים, יחד עם ריביות גבוהות ושונות גדולה בין סניפים של אותו הבנק גרמו לכך שהמחיר שמשלמים כיום רבים מנוטלי המשכנתאות גבוהים בעשרות אלפי של שקלים ואף למעלה מכך. לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, אם בעבר החיסכון הגדול בתחום המשכנתאות היה לרוב בקרב אלה שרצו למחזר את המשכנתאות, הרי שבתקופה האחרונה אנו עדים ליותר ויותר נוטלי משכנתאות שמקבלים הצעות מהבנקים עבור משכנתה חדשה שיכולים לחסוך סכומים עצומים הנעים בין 80,000-250,000 על התמהיל שקיבלו מהבנק בבניה נכונה של המשכנתה וניהול נכון של כל הליך לקיחת ההלוואה. לדבריו, מבדיקה של מאות הצעות משכנתה שקיבלו מבקשי הלוואה בתקופה האחרונה עולות מספר נקודות שהציבור לא מודע אליהן:

  1. ישנו הבדל גדול (שיכול להגיע עד לחצי אחוז ריבית) בין סניפים שונים של אותו הבנק, שלא לדבר על הבנקים השונים. "נוטלי המשכנתאות חושבים שלבנק יש מחירון אחיד המחייב את כל הסניפים של אותו הבנק אולם בפועל זה לא כך. לכל סניף, ולכל מחוז, יש אוטונומיה לקבוע את 'גבולות הגיזרה' אותן הוא מציע ללקוח על פי שיקולים שונים כמו אזור המגורים, עמידה ביעדים של הבנק וכו' " אומר קמינסקי.
  2. בניית תמהיל המשכנתה חשוב יותר מאשר הריביות המוצעות –  "לבניית תמהיל המבוססת על צרכי מבקש ההלוואה ישנה משמעות כספית שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים של הבדל. בכל בניית משכנתה יש לקחת בחשבון גם צרכים עתידיים כמו רצון להחליף דירה בעוד מספר שנים כאשר המשפחה תתרחב, יכול החזר עתידית, כספים ממקורות שונים שצפויים להגיע כגון קרנות השתלמות שיפתחו, ירושות וכו'. להכניס גם את נושא התאמה התמהיל להצמדות"
  3. חוסר הבנה של הלקוח – אם חשבנו שאת חשבונות הסלולאר לא ניתן היה להבין ולהשוות (ומדובר בסכומים נמוכים בכל חודש), הרי שבתחום המשכנתאות הדבר מסובך פי כמה וכמה. ישנם עשרות מסלולים שונים, צמודים ושאינם צמודים למדד, שלמרבית הציבור מדובר בסינית מוחלטת. "היות וכל בנק וכל סניף מציע תמהיל אחר, קשה מאוד להשוות ביניהם ולקבל החלטה מושכלת  באיזה סניף לקחת את המשכנתה" אומר קמינסקי. "לדוגמה, באחד התמהילים שהועבר אלינו הבנק הציע ללקוח משכנתה משתנה כל 5 שנים צמודה למדד בריבית של 3.89% לתקופה של 17 שנה. לעומת זאת, מהנתונים שלנו עולה כי ניתן לקבל משכנתה צמודה למדד בריבית קבועה ל-17 שנה בריבית של כ-3% בלבד".
  4. לא יודעים על מה להתמקח – היות ומרבית הציבור חסר ידע בכל נושא הריביות והמסלולים, במקרים רבים גם אם מנסים להתמקח עם הבנק, לעיתים קרובות מתמקחים על נושא אחד מבלי להבין את משמעותם של שאר מרכיבי המשכנתה ואת משמעות החסכון הכספי שאפשר להשיג. לדוגמה, מרבית נוטלי המשכנתה מתמקחים על ריבית הפריים המהווה עד שליש מהמשכנתה ומקבלים ריביות גבוהות בשאר המסלולים.

ומה עוד אפשר לעשות?

עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות: חשוב לשים לב לשני דברים כשלוקחים היום משכנתה. האחד, למרות הריביות הגבוהות בתקופה האחרונה, ניתן לקבל ריביות טובות יותר ואסור להתעצל. מומלץ לפנות למספר בנקים ולהשוות ביניהם. דבר שני, יש לקחת בחשבון שיכול להיות הבדל עצום בהחזר הכספי כאשר בונים תמהיל נכון המתאים אישית ללווה ולצרכיו הספציפיים. לא יהיה זה נכון להשוות את המסלולים בין לווים שונים. בניית תמהיל מדוייק יכולה לחסוך ללווה עשרות ומאות אלפי שקלים. גם מסיבה זו חשוב לבדוק ולקבל הצעות שונות ולא להסתפק בהצעה אחת.

וברמה הלאומית?

מבחינת הרגולציה, משרד האוצר וממשלת ישראל מפקירים לחלוטין את הזירה לבנק ישראל ולפריזמה הצרה של "שמירה על יציבות הבנקים" דרכה הוא מסתכל ועבורה הוא מאפשר לבנקים להטיל עול כבד מנשוא על נוטלי המשכנתאות. אין שום מגזר אחר בו חלה עליית מחירים דרמטית בשנתיים האחרונות, כמו בתחום זה. בהיבט זה ראוי לשקול להחזיר את המשכנתה לזכאים שהייתה נהוגה בעבר ולהפחית משמעותית את הריבית המשולמת על חלק ניכר מהמשכנתה. מדובר בפתרון זמין שניתן ליישמו מיידית.

מבחינת נטלי המשכנתאות, במיוחד לאור העובדה כי חלון ההזדמנויות לחסוך סכומים ניכרים במחזור משכנתאות נסגר בשל הרביות הגבוהות, החכמה כעת היא לבנות משכנתה בתמהיל נכון, תמהיל שיכול לחסוך לרוכשי הדירות כ-10% מעלות ההלוואה.

איך עוד ניתן לחסוך?

אחד ה"סודות" השמורים בתחום ההלוואות לדיור קשור במדרגות, ואין הכוונה למדרגות בבניין בו ממוקמת הדירה שקונים. מדובר במדרגות המשכנתה. מסתבר כי בבנקים למשכנתאות קיימות "מדרגות" של אחוזי מימון על פיהן, בין השאר, נקבעת הריבית המוצעת למבקש ההלוואה. דהיינו, הגדלה או הקטנה, ולו במעט, של אחוזי המימון המבוקשים עבור רכישת הנכס, תביא לשינוי משמעותי בריביות אותן ישלם מבקש ההלוואה. לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת הייעוץ והליווי AMG משכנתאות, הפערים בריביות נובעים מיחס הלימות ההון שדורש בנק ישראל מהבנקים ומהפחד מירידת מחירי הדירות וכן מאפשרות למימוש מהיר של הנכס. ככל שאחוז המימון יהיה נמוך יותר והבנק ימכור את הדירה במחיר נמוך, הוא עדיין לא יפגע.

"לגבי מבקשי ההלוואה" אומר קמינסקי, "המשמעות היא שבמקרים רבים הלווה אינו יודע שאם יצליח "לגרד" עוד סכומים נמוכים יחסית של עשרות אלפי שקלים בודדים, הוא יוכל לחסוך סכומים ניכרים. "למעשה" אומר קמינסקי, עבור הלקוח הבדיקה הנכונה היא לראות כמה כסף יצטרך הלווה להחזיר לבנק על כל שקל של הלוואה כאשר שינוי במדרגות יכול לעשות שינוי משמעותי".

על פי נתוני AMG משכנתאות, השינוי בריביות יהיה במעבר בין עד 45% מימון לבין 45-60%, בין 60%-70% ו-70% ומעלה.  ככל שאחוזי המימון נמוכים יותר, במסגרת המדרגות, הריביות שתוצענה ללווים תהינה טובות יותר.

לצורך הדוגמה, ב-AMG משכנתאות מציגים זוג המעוניין לרכוש דירה שמחירה 1.7 מליון ₪. הזוג הצליח לחסוך 918,000 ₪ והוא זקוק למשכנתה בגובה 782,000 ₪ המהווה 46% מימון ממחיר הדירה.

תמהיל המשכנתה הוא כשליש הלוואה צמודת פריים ל-30 שנה שתעמוד על פריים מינוס 0.55% (1.05%), שליש ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד ל-25 שנה. ריבית זו תעמוד על 3.2%, ושליש ריבית קבועה לא צמודה ל-20 שנה, ריבית שתעמוד על 4.3%.  ההחזר הכולל של הזוג לבנק במקרה זה, כולל שיערוך מדד, היה עומד על 1.26 מליון ₪.

אם אותו הזוג היה מצליח להשיג עוד 34,000 ₪, ההלוואה לה היה זקוק הייתה עומדת על 748,000 שקלים המהווים 44% משווי הדירה. במקרה זה הריביות היות יורדות ל0.85% לריבית צמודת הפריים, 2.9% לריבית המשתנה כל 5 שנים והצמודה למדד ל-25 שנה ו-4% לריבית קבועה לא צמודה ל-20 שנה. ההחזר הכולל, במקרה זה, היה עומד על 1.16 מליון ₪.

דהיינו, אם הזוג היה מצליח להשיג עוד כ-  34,000 ₪ הוא היה יכול "לקפוץ" בין מדרגות המשכנתה ולחסוך כ-250 ₪ בהחזר החודשי  ולמעלה מ-66,000 ₪ בסך הכל.

אז מה עושים?

"ראשית" אומר קמינסקי, צריך להכיר את הנושא ולדעת שיכול להיות הבדל משמעותי בריביות על פי אחוזי המימון. לכן, בעת נטילת ההלוואה מומלץ לבצע סימולציות של ריביות שיתקבלו אם הזוג יוכל לגייס כסף נוסף.

שנית, לעיתים עדיף לקחת הלוואה מסחרית משלימה מהבנק, מקרן ההשתלמות או מבני משפחה. אפשר לקחת הלוואה נוספת צמודת פריים, ריבית הנמצאת כיום בשפל אולם בשל תקנות בנק ישראל נוטלי המשכנתאות מוגבלים בהיקף הלוואה זו במשכנתה. צריך לזכור שתוספת הכסף שתתקבל מהלוואה זו שתקטין את אחוזי המימון  תוזיל את הריביות עבור כל סכום ההלוואה, סכום המגיע למאות רבות של אלפי שקלים.

דבר נוסף, רוכשי דירות רבים משאירים בצד כ-100,000 ₪ לצורך שיפוץ או רכישת ריהוט לדירה ובכך מגדילים את אחוזי המימון המבוקשים ומעלים את הריביות על כל המשכנתה. לעיתים שווה להוסיף את אותם 100,000 ₪, לרדת במדרגת מימון ולקחת הלוואה אחרת לצורך הרכישות או השיפוץ.

יחד עם זאת, קמינסקי מדגיש כי לא בכל מחיר כדאי ושווה להוריד את אחוזי המימון. "צריך לקחת בחשבון שלקיחת הלוואה נוספת, מגוף מימון או מההורים, על מנת להוריד את אחוזי המימון של הלוואת המשכנתה אמנם תוזיל את ההחזר החודשי אולם יהיה צורך להחזיר גם את ההלוואה הנוספת וחייבים לראות שניתן לעמוד בסך ההחזרים."

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

השאירו פרטים ונציג יחזור אליכם