כדאי או לא כדאי….

המשכנתא היא ללא ספק ההלוואה הגדולה ביותר שרובנו נוטלים. במחירי הדירות ובריביות של היום המשכנתא על דירה ממוצעת יכולה להגיע ללמעלה ממליון ₪. בסכומים כאלה, ובחוסר הבנה והכרה שיש למרביתנו בתחום, כל טעות יכולה עלות לנו ביוקר. אחת השאלות הנפוצות ביותר בכל הקשור למשכנתאות היא "כדאי או לא כדאי". עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת הייעוץ וליווי נוטלי המשכנתאות, AMG משכנתאות, ריכז את שאלות ה"כדאי או לא כדאי" הנפוצות בתחום ואת התשובות עליהן.

  • כדאי או לא כדאי לפדות קרן השתלמות לצורך הקטנת המשכנתא?

למרות העלייה בריביות המשכנתא בתקופה האחרונה, עדיין במרבית המקרים קרנות ההשתלמות מניבות תשואה גבוהה יותר מריבית המשכנתא השנתית. לכן, אם אפשר להשאיר את הקרן שתניב תשואה ולשלם את המשכנתא,  גם אם היא גדולה יותר, זה לרוב משתלם. אולם, מצד שני עקב מחירי הדירות בישראל ועליית הריביות במשק, ההפרשים הללו הולכים וקטנים עם הזמן.

יחד עם זאת, חשוב לציין שאחוזי המימון הנדרשים מהבנק בעת רכישת דירה משפיעים מהותית על עלות ההלוואה בכל שנה. כלומר, אם פתיחת קרן השתלמות תוביל לקוח ללקיחת הלוואת משכנתא ב60% מימון במקום ב75% מימון – אזי הדבר משתלם מכיוון שריביות המשכנתא יהיו זולות משמעותית ובנוסף יוכל הלקוח לפרוס את ההלוואה לפחות שנים וע"י כך לשפר את עלות המימון ולסלק מהר יותר מהקרן.

בנוסף, במידה וקרן ההשתלמות נזילה, ניתן לקחת עבורה הלוואה (בדרך כלל עד 80% מהיקף הכספים בקרן). אולם, כמו בכל דבר הקשור בכספים, ההחלטה האם לפדות קרן השתלמות ולהקטין את המשכנתא היא לא רק כלכלית אלא גם פסיכולוגית. כלומר, יש כאלה שיעדיפו להיפטר מהלוואות ומחובות לבנק, למרות שבפועל מבחינה כלכלית זה צעד לא בהכרח כלכלי.

  • כדאי או לא כדאי לקחת הלוואת משכנתא עם מקסימום רכיב פריים בתקופה של התחלת העלאות ריבית?

ריבית הפריים כיום עומדת על 1.6% ונוטלי המשכנתאות יכולים לקבל מהבנק את רכיב המשכנתא המשתנה במרווח שנע בין פריים לפריים מינוס 0.4%. דהיינו, ריבית של1.2% – 1.6%. יתר המסלולים עומדים כיום על ריבית של 2.8% – 5.5%. זאת כאשר בחודשים האחרונים כל הריביות בכל המסלולים, למעט הריבית המשתנה, מתייקרים כמעט מדי חודש. ריבית בנק ישראל לעומת זאת אינה משתנה כבר תקופה מאוד ארוכה, ועל פי הצהרת נגידת בנק ישראל, הבנק המרכזי אינו מתכוון לשנות אותה לפחות עד הרבעון האחרון של 2017. מסיבה זו, נכון להיום כדאי למקסם את רכיב הפריים במשכנתא ככל האפשר היות ומדובר בריבית זולה ובאפיק שתמיד ניתן למחזר אותו או לפרוע את ההלוואה ללא קנסות. גם אם בנק ישראל יחל בהעלאות ריבית, הרי שגם המסלולים האחרים יתייקרו ובכל מקרה המדיניות המוניטרית השקולה של בנק ישראל בעשור האחרון גורמת לנו להאמין שגם אם תחול עלייה היא תהיה הדרגתית ותאפשר לכולם להתכונן בזמן ולשנות בהתאם לצרכים ולאלטרנטיבות בשוק.

  • כדאי או לא כדאי לפרוס את המשכנתא למקסימום שנים?

זו שאלת השאלות. בעיקרון, ככל שהמשכנתא תתפרס לאורך יותר שנים – כך סך עלות המימון בגין ההלוואה תגדל. כמו כן, קצב סילוק הקרן יקטן משמעותית ולא נוכל לסלק סכומים מהותיים בשנים הראשונות ע"פ לוח סילוקין שפיצר. לכן, במרבית המקרים כדאי לבחון את היכולות הפיננסיות של משק הבית שלוקח את ההלוואה וכדאי להחזיר לבנק בכל חודש את הסכום המקסימלי שיאפר להקטין את  המשכנתא אולם לא סכום שיגרום לבעיות כלכליות בפעילות השוטפת של הבית.  ההמלצה שלנו היא לפרוס את המשכנתא למינימום האפשרי כל עוד ניתן לעמוד בזה מבחינת יחס החזר חודשי להכנסה פנויה נטו.

  • כדאי או לא כדאי לקחת סכום מינימאלי של משכנתא ומקסימום הון עצמי?

בכדי לענות על שאלה זו, יש לענות על שתי שאלות אחרות: האם יש למשפחה חסכונות נוספים ליום סגריר ומה התשואה הממוצעת שתתקבל מהשקעת חלק מההון  העצמי באפיקים אחרים, דהיינו האם תשואה זו גבוהה או נמוכה יותר מריבית המשכנתא.

במידה והכסף לא מושקע באפיקים אחרים, או שהוא מושקע באפיקים סולידיים המניבים תשואה נמוכה יותר מריביות המשכנתא,  כדאי להשתמש בו להקטנת המשכנתא תוך התחשבות בצורכי המשפחה ובצפי ההוצאות שלה בעתיד הנראה לעין. יחד עם זאת, מומלץ תמיד שלא להשתמש בכל הרזרבות הכלכליות ולהשאיר סכום כסף בצד גם לבלת"מים שתמיד מגיעים כשמדובר במעבר דירה. נוטלי משכנתא רבים שוכחים שהם חייבים הון עצמי נוסף, שאינו נכלל במשכנתא, המיועד להוצאות נוספות הכרוכות ברכישת דירה, ושאותן המשכנתא אינה מכסה, כגון עלות שכר טירחה של עו"ד, תיווך, שמאות, דמי פתיחת תיק, אגרות ממשלתיות, הובלות, שיפוצים וכו', הוצאות היכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים.

  • כדאי או לא כדאי למחזר משכנתא גם אחרי שעברו רוב שנות התשלום לבנק?

בהחלט כן! זהו מיתוס שכדאי לנפץ כי לעיתים נוטלי משכנתאות סבורים בטעות כי  בשנים הראשונות הם ממילא משלמים את הריבית ורק בשנים שלאחר מכן את הקרן.  כמובן שזה לא מדוייק ויש לבחון כל מקרה לגופו. בתמהילים מסויינמים נוטלי המשכנתאות מחזירים לבנק את תשלומי המשכנתא במשך 10 שנים ויותר אולם היתרה רק הולכת ועולה. מרבית ההלוואות בישראל משולמות על פי לוח סילוקין שפיצר, המקובל במערכת הבנקאית. לפיו, שיטת ההחזר היא כזו שהתשלום ע"ח הריבית בתחילת תקופת ההלוואה גבוה והתשלום ע"ח הקרן נמוך, כך שיוצא שהפרשי ההצמדה בתחילת התקופה (במידה ויש אינפלציה) משפיעים גם על הריבית וגם על יתרת הקרן בצורה משמעותית ולכן היא גבוהה.

לכן, מומלץ לבדוק כדאיות מיחזור ושינויי תמהיל מדי מספר שנים, גם אם עברה כבר למעלה ממחצית התקופה. למשלם המשכנתא לא באמת משנה מה הוא מחזיר לבנק, קרן או ריבית, מה שחשוב זה להפחית את עלות המימון הכוללת לבנק.

  • במידה וישנה אפשרות לסלק חלק מהמשכנתא, האם כדאי או לא כדאי לסלק ממסלול ריבית הפריים או שיש לבחון אפשרות לסלק מאפיקים אחרים?

קצת קשה לענות על שאלה כזו מבלי שיודעים את התנאים וגובה הריבית של כל מסלול.
יחד עם זאת, כלל האצבע שלי הוא להחזיר תמיד הלוואות צמודות מדד (כמו ריבית קבועה/משתנה שנלקחו לטווח הארוך) ואת מסלולי הפריים להשאיר לסוף ההלוואה כי אלו מסלולים שאינם צמודי מדד ובסביבת הריביות של היום המשמעות היא חיסכון משמעותי בריביות המשולמות.

  • כדאי או לא כדאי לקחת משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה מיועדת לבני 60+ בעזרתה ניתן לקבל הלוואה כנגד שיעבוד נכס למגורים. המשכנתא הינה לכל מטרה וללא תשלום חודשי שוטף (או תשלום נמוך). המימון נקבע ע"פ גיל הלקוח והשמאות, ככל שהגיל מבוגר יותר כל אחוז המימון גדל.
לדוגמא: לקוח בן 60 יוכל לקבל כ- 15% משווי הנכס ולקוח בן 75 יוכל לקבל הלוואה של כ- 30% משווי הנכס. ההלוואה ניתנת ללקוחות שהנכס רשום על שמם ובעל שווי של כ- 750 אלף ש"ח לפחות. הריבית עומדת כיום על כ 4.5% צמוד למדד.

במידה והבנק למשכנתאות מוכן לאשר משכנתא רגילה זה עדיף. גם התהליך הבירוקרטי עולה פחות וגם הריבית נמוכה יותר. יש לקחת בחשבון שבנקים רגילים למשכנתאות לא מתלהבים מלקוחות בגיל מתקדם ורובם כיום מאשרים משכנתאות רק עד גיל 75 (של אחד הלווים). בנוסף יש לקחת בחשבון את עלויות ביטוח החיים שלהם. אם הסכום המבוקש אינו גבוה והמימון יחסית לשווי הנכס נמוך ניתן לבקש גם מבנק למשכנתאות רגיל לאשר ללא מרכיב ביטוח חיים להורים בכדי להוזיל עלויות.

  • כדאי או לא כדאי למשכן דירה קיימת לצורך רכישת דירה נוספת?

בתשובה לשאלה זו יש להתייחס ל- 2 מקרים שונים:

  1. מי שמעוניין לרכוש נכס נוסף ואין ברשותו הון נזיל מספק – הרי שמדובר בפתרון מעולה כי הוא יוכל לגייס עד כ-50% משווי הנכס הקיים (בניכוי יתרת המשכנתא העדכנית) ובכסף זה להשתמש כהון עצמי ובכך בעצם רכישת נכס נוספת תתאפשר – לעיתים אף ב100% מימון, ובתנאים הזולים ביותר מבחינת אותו לווה.

זו אלטרנטיבה מועדפת על פני לקיחת הלוואה פרטית, עסקית וכד'.

במקרים רבים כיום, הנכס הנוסף הממושכן הוא למעשה הנכס של ההורים.

  1. מי שמעוניין לרכוש נכס נוסף ויש ברשותו די הון עצמי לרכישה – הרי שעדיף להשתמש בכסף זה מכיוון שהריביות המתקבלות ממשכון נכס קיים אינן נמוכות כמו ריביות דיור במשכנתא ולכן על הכסף שיילקח במשכון הנכס הקיים יהיו ריביות גבוהות יחסית ובמקרה כזה ישנה הכדאיות פוחתת.
  • כדי או לא כדאי לקחת משכנתא בבנק בו מתנהל חשבון העו"ש?

אין ספק שכדאי לפנות לבנק בו מתנהל חשבון העו"ש במהלך המו"מ שמתנהל מול הבנקים השונים לקבלת המשכנתא, בטח ובטח אם מדובר בלקוח טוב של הבנק  -הדבר יהווה נקודת חוזק לפרופיל הפיננסי והאשראי שיינתן לו. חלק מהבנקים ממש יתאמצו כדי לא לאבד אותך כלקוח בעו"ש וידאגו לעשות מאמצים כבירים לשמר אותך ואף להרוויח אותך כבעל משכנתא אצלם.

יחד עם זאת, יש בנקים אחרים שישמחו להציע לך הצעות מפתות ואפילו טובות יותר הן גם בתנאי חשבון העו"ש וגם בתנאי המשכנתא על מנת להפוך אותך ללקוח שלהם בשתי המסגרות. בכל מקרה, תמיד מומלץ ורצוי לנסות לפנות למספר בנקים ולבצע את הבדיקה כי עשויות להיות הפתעות חיוביות.

 

לכתבה המלאה ב- ישראל היום

השאירו פרטים ונציג יחזור אליכם