מדריך – הבעיות הטכניות בנטילת משכנתא

מזל טוב. סוף סוף מצאת את בית חלומותיך. כל שנשאר זה לחתום על המשכנתא ו…להזמין את הוילונות הרצויים….אז זהו, שלא. לעיתים קרובות גם אם קיבלת מהבנק אישור עקרוני למשכנתא, וגם את אתה חושב שבתוך ימים בודדים הכל יהיה מאחוריך, מתברר כי מדובר בתחילתה של דרך חתחתים שבסופה, בגלל בעיות טכניות בלבד, לא תוכל לקבל את המשכנתא הרצויה. עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות מציג את הבעיות התפעוליות הנפוצות בעת נטילת משכנתא וכיצד אפשר להתמודד איתן.   איזה אישור בדיוק קיבלתי…? כאשר הלקוח מוצא את הדירה הרצויה, הצעד הראשון הוא לפנות לבנק ולקבל אישור למשכנתא הרצויה. הלקוח יצטרך להציג בפני פקיד הבנק את כל הנתונים אודות הנכס ואודות המימון הרצוי. גם אם הכל בסדר, מבחינת הבנק, הלקוח יקבל אישור עקרוני בלבד (מכונה גם דף מידע). אישור זה ניתן ללא בדיקה ומסתמך על נתונים ראשוניים אותם הציג הלקוח. חשוב לדעת: האישור עקרוני למשכנתא ניתן ללא בדיקה של טיב הנכס, איכות הלווה, אפשרויות משכון הנכס וכדומה. האישור אינו מחייב את הבנק ואינו מהווה התחייבות לתת בסופו של דבר את המימון הרצוי. רוכש הנכס חייב לקחת בחשבון שאם הוא חתם על חוזה עם המוכר, גם אם הבנק לא יאשר לו בסופו של דבר את המשכנתא הרצויה, הוא יהיה מחויב לשלם לו את הפיצוי שהוסכם בחוזה.   היכון, הכן, רוץ…. גם כאשר הבנק נותן אישור עקרוני למשכנתא הרצויה, תוקף האישור הוא ל-12 יום בלבד, כאשר בזמן זה נכללים ימי שישי, שבתות וחגים. בתקופה זו על הלווה להתרוצץ בין הבנקים, לנהל מו"מ על התנאים והריביות ולהכין לבנק את כל הביטחונות. חשוב לדעת: לאחר שתמו 12 הימים, הבנק כבר אינו מחויב לתנאים אותם הציע. צריך לקחת זאת בחשבון במיוחד בתקופה בה ישנן עליות ריבית תכופות המשנות את תנאי ההלוואה.   על מה בדיוק חתמתי..? נטילת משכנתא כרוכה בחתימה על עשרות מסמכים. אמנם פקיד הבנק יסביר ללווה, באופן עקרוני, על מה הוא חותם, אבל זה יהיה בלתי אפשרי לקרוא את כל המסמכים ולדעת בדיוק על מה חותמים. חשוב לדעת: החתימה על המסמכים היא המחייבת. לא ההסברים שקיבלת, או שחשבת שקיבלת, בע"פ. היות ומדובר בנטילת ההלוואה הגדולה ביותר של מרביתנו, חשוב לא להתעצל, ולא להיכנס ללחץ זמן, וכן לעבור על המסמכים שמדברים על העיסקה סוג הריבית מתי משלמים לכמה שנים וכו… לא יעזור לך אם עוד 10 או 15 שנה תנסה להגיד שהתנאים שהבטיחו לך שונים מאלה שעליהם מתעקש הבנק…   אין לי זמן…. מנהל מקרקעי ישראל- חלק גדול מהקרקעות במדינה נמצאים עדיין בבעלות מנהל מקרקעי ישראל על מנת לקבל את המשכנתא יש להגיש לבנק אישור זכויות מהמנהל. לשם כך יש להגיע פיזית למנהל. צריך לקחת בחשבון שבדרך כלל זמן ההמתנה בתור לא יפחת ממספר שעות. במקרים רבים לא לוקחים זאת בחשבון ולאחר המתנה ממושכת, מחליטים לפרוש מהתור עקב אילוצי הזמן.   חשוב לדעת: קיימת אפשרות לקבלת אישור זכויות בדואר (לחלק מן הנכסים), על ידי הזנת הפרטים הרלוונטיים באתר מנהל מקרקעי ישראל.   טאבו- כאשר נערך רישום בטאבו על ידי אחד מהדיירים בנכס, מתקיימת הקפאת הליכי רישום (לא ניתן לקבל מידע), הבעיה היא שלא ניתן לדעת האם מדובר ברישום הערה לדייר אחד או לרישום בית משותף שיכול לקחת חודשיים. חשוב לדעת: קיימת אפשרות לקבלת אישור זכויות על ידי הזנת הפרטים הרלוונטיים באתר משרד משפטים (האגף לרישום והסדר מקרקעין)   מי רוצה לשחק פינג-פונג…? כאשר רוכשים דירה ישירות מקבלן (חברה משכנת) יש להעביר מסמך כתב התחייבות, מהבנק למוכר. במסמך מתחייב המוכר שבמידה ו"מתפוצצת" העסקה בין הצדדים, ישיב המוכר את הכספים ששילם הבנק. הבעיה היא שלעיתים קרובות, עורך הדין של החברה המשכנת עורך תיקונים על כתב ההתחייבות או מעביר לבנק את הנוסח של החברה המשכנת. בלא מעט מקרים, הבנק מצדו לא מוכן לתיקונים או לנוסח כתב ההתחייבות של החברה המשכנת ולכן יש לחזור לעו"ד עם תשובות הלשכה המשפטית של הבנק. כך למעשה מתחיל "פינג פונג" מתיש שבמקרה הטוב מסתיים תוך שבוע במקרה הפחות טוב מסתיים תוך כמה שבועות.   חשוב לדעת: לרוב התנהלות מול חברה משכנת הינה התנהלות מסורבלת. מי שנושא בנטל הריביות והפיגורים, שלא באשמתו, הוא הלווה.   אז כמה שווה הבית…? את שווי הנכס המשמש לביטחון קובע שמאי מטעם הבנק. אחוזי המימון שהלווה יקבל נגזרים או מהשווי של חוזה הרכישה או מהערכת השמאי -הנמוך מבניהם. לדוגמא, הלווה מבקש מימון של 70% לנכס על פי החוזה שבו הוחלט שמחיר הבית הוא כמיליון ₪, השמאי, לעומת זאת העריך את הנכס ב-900,000 ₪, מה שגורם לכך שהלווה יקבל מהבנק כ70% מימון ל 900,000 ש"ח. הלווה יצטרך להמציא עוד 70,000 ש"ח. חשוב לדעת: במידה ומדובר בנכס צמוד קרקע על הלווה לכתת רגליו ולהמציא את מסמכי היתרי הבנייה ואת התוכניות המאושרות (גרמושקה). עפ"י רוב המוכר לא מחזיק במסמכים ולכן יש לגשת לארכיון של הגורם המחזיק, או לעירייה או למועצה, להחזיק תיק עב כרס והתחיל לצלם את כל התשריטים בתקווה שאחד מהם הוא הנכון.   מה כתוב בתעודת זהות ? חלק ממסמכי הביטחונות שיש להשיב לבנק הוא מסמך רישום המשכון ברשם המשכנות. בכדי להנפיק אישור שכזה יש לאסוף את הטפסים מהבנק, לחתום עליהם, לנסוע לאחד ממשרדי רשם המשכנות ולשלם אגרה שבתמורתה יונפק דו"ח הרישום. חשוב לדעת: הרישום במשרדי רשם המשכנות חייב להיות תואם לכתובות המגורים שמופיע במשרד הפנים (ספח ת.ז). אם לא עדכנת ברישום של משרד הפנים את הכתובת הנוכחית שלך יהיה עליך לנסוע למשרד רשם המשכנות בו אתה רשום בת"ז. כלומר, אם במקרה ואתה גר בת"א אך בת"ז עדיין מעודכן חיפה יהיה עליך לנסוע כל הדרך אל רשם המשכנות בחיפה, לצורך רישום המשכון.   סליחה, מישהו פה גר בחו"ל…? במקרים רבים כאשר מוכר הנכס גר בחו"ל, הוא מייפה את כוחו של עורך דינו לטפל בשמו בכל ענייני המכירה ובכלל זה קבלת הכסף מהקונה, כסף הנלקח כמשכנתא מהבנק. עפ"י רוב ייפוי הכוח אינו מספק את הבנק של הקונה היות ואינו מקיף את כל הפעולות הדרושות. חשוב לדעת: לצורך קבלת משכנתא עבור הנכס, יש צורך להעביר ייפוי כוח ספציפי בלתי חוזר עפ"י נוסח הבנק, אותו יש להחתים מול קונסול. סיימת…? לאחר שהושלמה מלאכת מילוי כל מסמכי הביטחונות הדרושים לבנק, חוזר הלווה לפקיד הבנק ומוסר את הביטחונות. כעת, פקיד הבנק שוב מעביר לבדיקה סופית את התיק לצורך קבלת הכסף. במקרה הטוב, אם כל המסמכים תקינים, הכספים יועברו למוכר בתום 2 ימי עבודה. במקרה הפחות טוב, זוהי תחילתה של סאגת התרוצצויות נוספת. חשוב לדעת: גם אם חשבת שסיימת את כל ההליך, הבנק עלול לתת סייגים וריג'קטים על החומר שהועבר. במקרה זה, צריך לקבל את המסמכים חזרה מהבנק ולהתחיל את כל ההליך בכל הדרוש תיקון מהתחלה…. שוב יש לזכור כי ההתחיבות לשמירת הריביות הינה ל 12 ימים קלאנדרים בלבד.

לריביות המשכנתא הנמוכות בישראל - צרו קשר