מדריך למחזור משכנתא

מהו מחזור משכנתא?

בתהליך מחזור המשכנתא לוקח הלווה הלוואה חדשה באמצעותה הוא מסלק את ההלוואה הישנה. כמובן שההלוואה החדשה הנה בתנאים טובים יותר וכך חוסך הלווה שנים של תשלום גבוה יותר ממה שישלם באמצעות מחזור. המטרה הנה הוזלת סך עלויות המשכנתא עבור הלווה.

במשכנתאות רבות החיסכון נובע משינוי במסלולי המשכנתא. לדוגמא, לווים רבים נטלו את כל המשכנתא בריבית צמודה למדד ונכון להיום יכולים לנצל את חלון ההזדמנויות שנפתח עם ירידת ריבית הפריים. נדגיש שבכל מסלול משכנתא קיים סיכון שהרי לא ניתן לחזות בוודאות איך יראה שוק המשכנתאות (אשר מושפע מהשוק הפיננסי כולו) לאורך תקופת הלוואה שבמרבית המקרים הנה ארוכה מאד. כל מסלולי המשכנתא מושפעים מנעלמים בשוק הפיננסי (אינפלציה, שינוי ריביות, שער מט"ח וכו'). לווים רבים אינם מבינים את המשמעות רבת המשקל של הפרמטרים אשר משפיעים על ההלוואה. AMG  משכנתאות ממליצה לכל לווה לבדוק, במקביל לחיסכון הנובע מהפרשי ריביות, גם את המסלול בו הוא נמצא ולבחון שינוי מסלול בהתאם לפרופיל הפיננסי שלו. בכדי לבצע את השינוי, על הלווה להבין את הסיכונים שיש במסלולי ההלוואה שלו ולבחון אותם אל מול הסיכונים במסלולים אחרים. לעיתים חלוקת העוגה בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלווה בין מספר מסלולים יכולה לגדר את הסיכונים על מנת ששינוים בשוק הפיננסי ישפיעו באופן מינורי יחסית על ההלוואה.

בכדי לקבוע מהו התמהיל הנכון ביותר לכל לווה, עלינו לבחון מספר פרמטרים, בין היתר, הכנסותיו, עתידו הכלכלי והאישי הצפוי, רצונותיו, רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת בהלוואה (כל הלוואה הנה בעלת סיכון מסוים) וכו'. על כל אדם לבנות את התמהיל הנכון ביותר מבחינתו. כמו כן, עלינו להתייחס למצב השוק נכון ליום לקיחת ההלוואה. לנתון זה ישנה השפעה חשובה על ההחלטה בדבר התמהיל שכן לעיתים נכון "לנצל" ריביות נמוכות בתמהיל מסוים בידיעה שבעתיד נבחן כדאיות למחזור המשכנתא נדגיש כי בארה"ב, נהוג למחזר משכנתא כחמש פעמיים לאורך חייה!!!!

 

מהי מטרת מחזור המשכנתא ולמי היא מיועדת? מטרת מחזור המשכנתא היא להקטין את עלויות הריבית שמשלם הלווה על המשכנתא שלו. על- ידי נטילת משכנתא חדשה במקום זו הישנה, מחליף הלווה גם את התנאים של המשכנתא ומתאים אותם למצבו הנוכחי ולמצב המשק. לווה שנטל משכנתא בריבית של 6% ואף יותר במסלול צמוד מדד לפני מספר שנים, יכול למחזר אותה כעת ולשלם ריבית נמוכה באופן משמעותי. במקרה דנן, מדובר בחיסכון של עשרות אלפי שקלים. פעולת מחזור המשכנתאות הופכת לכדאית יותר ככל שיתרת ההלוואה, התקופה והריבית גבוהים יותר .

לכל לווה כדאי לבדוק את המשכנתא שלו. ריבית הפריים ירדה באופן כל כך ניכר בתקופה האחרונה שגם אדם שלקח משכנתא אך שנה שעברה יכול למצוא כדאיות גדולה במחזור המשכנתא. כמובן שככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר וסכום הקרן גבוה יותר, כך הסיכוי לחיסכון גדול יותר. נציין לדוגמה כי לאור השינויים ביורו ובדולר, משכנתאות צמודות למטבעות אלו הפכו לכדאיות מאד למחזור. AMG משכנתאות מבצעת בדיקה ללא עלות בה נבחנת כדאיות מחזור, החברה מחזיקה מרכז מידע למשכנתאות שעובד בין השעות 9:00 ל- 18:00 על ידי שיחת טלפון למרכז ניתן לקבל יעוץ ראשוני מקצועי על בסיס דו"ח יתרות לסילוק מהבנק, ולהבין היטב את גובה החיסכון ואת הכדאיות לבצע את השינוי במשכנתא, מספר הטלפון של מרכז המידע הוא: 03-5643100.

 

דוגמה למחזור משכנתא :

משכנתא שנלקחה בשנת 2001 ע"ס 960,000 ₪ לתקופה של 20 שנים לשם רכישת נכס בחיפה שעלותו הייתה 1,450,000. חלק מהמשכנתא נלקחה בריבית הפריים במרווח של מינוס 0.25 וחלק במשכנתא צמודה לדולר. היתרה לסילוק, כלומר החוב לבנק עומד על 746,480 ₪. מחזור המשכנתא, במידה והתשלום החודשי יישאר על 6,400 ₪ לחודש, יחסוך ללווה כ 145,000 ₪ לאורך כל תקופת ההלוואה. הלווה יכול גם לבחור באופציה של הורדת התשלום החודשי ב 720 ₪ ואז החיסכון יעמוד על כ 111,000 ₪.

 

האם כדאי למחזר בבנק בו נלקחה המשכנתא או למחזר בבנק חדש? התשובה לשאלה זו תלויה בתנאים שייתן בנק המקור. בנק המקור מודע לפרוצדורות ולעלויות שיש במעבר בין בנקים. בנוסף, בנק המקור מודע לכך כי מרבית הלווים מעדיפים לסגור עם בנק המקור למרות שהריבית גבוהה יותר מהצעתו של בנק חדש וזאת בכדי לחסוך את כאב הראש הכרוך במעבר בין הבנקים. על כן, למעט חריגים, ההצעה שייתן בנק המקור תהיה פחות אטרקטיבית מבנק חדש שמבחינתו מדובר בהלוואה חדשה. בכל מקרה יש לבחון את עליות המעבר מבנק לבנק ולהחליט האם משתלם לעבור לבנק חדש שמציע תנאים טובים יותר או למחזר בבנק המקור בתנאים פחות טובים ובכך לחסוך את עלויות המעבר.

האם כל אחד יכול למחזר או שאני כבול למשכנתא שכבר לקחתי?

אף אחד לא כבול למשכנתא שהוא לקח. ניתן לפרוע את ההלוואה בתנאים שנקבעו בחוזה ההלוואה. ישנם מסלולים שמחייבים תשלום של עמלת פירעון מוקדם לשם סגירת ההלוואה. יש לשקלל בבדיקת הכדאיות את עמלת הפירעון המוקדם ולראות שישנה כדאיות גם לאחר תשלום העמלה.

אם כבר מחזרתי משכנתא בעבר, האם הבנק יתן לי למחזר שוב?

כאמור, מחזור הלוואה הנה לקיחת הלוואה חדשה בתנאים מועדפים. מרגע לקיחת ההלוואה החדשה אין מניעה לבצע כל מהלך במשכנתא כולל מחזור נוסף.

מהם הסכומים הממוצעים אותם ניתן לחסוך במחזור משכנתא? הסכומים אותם ניתן לחסוך משתנים בין משכנתא ולמשכנתא ותלויים בתנאים בהם ניטלה המשכנתא המקורית. בעיקרון, ממוצע החיסכון לבעל משכנתא עומד על כ- 60,000 ש"ח בממוצע אולם קיימים גם לווים שהצליחו לחסוך 100,000 ש"ח ויותר. לפני מספר שבועות, הצלחנו לחסוך במחזור משכנתא אחד כ- 280,000 ש"ח.

 

מה העלויות הכרוכות במחזור ומה הפרוצדורה הדרושה לשם כך?

תהליך מחזור המשכנתא כרוך במספר לא מבוטל של פרוצדורות ועלויות כספיות בעיקר כאשר מחליפים בנק. בנוסף לאישור ההלוואה בבנק חדש, יש לקבל את כל האישורים הנדרשים לביצוע המחזור מבנק המקור שכמובן לא יוצא מגדרו בכדי לעזור ללווה שמבקש לפרוע את ההלוואה טרם סיומה. העלויות תלויות במספר פרמטרים, בין היתר, גובה ההלוואה, אופן רישום הנכס וערכו, ויכולה להסתכם בסכום של בין 1,000 ₪ ל 2,500 ₪ ולעיתים אף יותר. בכדי לקבל תמונה אמיתית של החיסכון שנובע ממחזור המשכנתא, עלינו לשקלל את כל ההוצאות שיהיו במחזור ההלוואה, לנקות אותם מהחיסכון וכך לקבל סכום אמיתי של חיסכון.

האם צריך לשלם לבנק קנס במקרה של מחיזור? הדבר הראשון שיש לבדוק הוא את מסלול ההלוואה והאם פירעון מוקדם של המשכנתא כרוך בתשלום עמלת פירעון מוקדם  לבנק. במקרים של משכנתאות בריבית משתנה, או שיש נקודות יציאה, אין צורך בתשלום קנס. במקרים של ריבית קבועה, ידרוש הבנק עמלת פירעון הנקבעת על- פי ההפרשים בין הריביות. כאשר מחשבים את כדאיות מחזור המשכנתא יש לקחת בחשבון את כל העליות כולל עמלת פירעון מוקדם. היה וישנה כדאיות במחזור המשכנתא, אין צורך לחשוש מעמלת פירעון מוקדם שכן, גם לאחר תשלום העמלה, עדיין סך תשלומי המשכנתא לאחר המחזור יהיה נמוך יותר ולכן יש למחזר את המשכנתא.

 מהם המסלולים בהם ניתן לחסוך ולמי מתאים כל מסלול? בשוק קיימים שני מסלולים שונים בהם ניתן להשתמש בכדי להקטין את תשלומי המשכנתא המשולמים לבנק על- ידי החלפת הריבית הקיימת בריבית נמוכה יותר:

  1.  הקטנת שיעור הריבית ללא שינוי תקופת ההחזר –  סכום התשלום החודשי יורד אולם תקופת ההחזר אינה משתנה. מיועד ללווים הרוצים לצמצם את הוצאות התשלום החודשיות שלהם .
  2. הקטנת שיעור הריבית ושינוי תקופת ההחזר –  סכום התשלום החודשי נשאר כפי שהוא ותקופת ההחזר מתקצרת. מיועד ללווים שיכולים להישאר באותו התשלום החודשי.

אילו טיפים ניתן לתת לאנשים המעוניינים למחזר את המשכנתא שלהם?

ההחלטה על מחזור המשכנתא היא החלטה אותה צריך לקבל בכובד ראש ולאחר שהלווה מוודא היטב את כל הפרטים. להלן חלק מההמלצות שלנו :

  • כאשר עורכים "שופינג" בבנקים, יש לעבור לפחות בשני סניפים שונים מאותו הבנק. קיימת סבירות גבוהה כי גם באותו הבנק, הריביות הניתנות יהיו שונות בין כל סניף וסניף .
  • אין לשלול ביצוע מחזור בבנק המקורי בו נלקחה המשכנתא מלכתחילה, אולם לפני קבלת ההחלטה יש לערוך בדיקה בבנקים נוספים ולהגיע לבנק המקור עם כתובות מבנקים אחרים. סביר להניח שהבנק שלכם ייקח אתכם ברצינות רק כאשר יראה כי ביצעתם סקר שוק מקיף וכי מצאתם תנאים טובים יותר.
  • לפני ביצוע המחזור יש לשקול היטב האם בעתיד הקרוב (עד 5 שנים) משתחרר לכם סכום כסף גדול (קופ"ג, קרן השתלמות כו'). במידה ואכן הכסף משתחרר, כדאי לבנות תמהיל מתוחכם שימנע תשלום קנסות בעת הפירעון המוקדם של המשכנתא .
  • חשוב לזכור כי יועץ המשכנתאות בבנק הוא בראש ובראשונה נציגו של הבנק ולא של הלקוח ועל כן יש לקבל את המלצותיו בזהירות הראויה, להפעיל שיקול דעת ורצוי להתייעץ גם עם גורמים חיצוניים מקצועיים ואובייקטיבים .
  • כאשר מנהלים מו"מ מול הבנק על הריביות, חשוב לדעת כי עלויות הגיוס של הבנקים שונות בין המסלולים השונים (פריים, דולרי, צמודה, משתנה). חשוב לדעת כי באפיקים הלא צמודים, המרווח השולי של הבנקים גבוה יותר ועל כן באפיקים אלו ניתן להתמקח ולהוריד את גובה הריבית באופן משמעותי

השאירו פרטים ונציג יחזור אליכם