סודות מחדר המדרגות….

בשל הנחיות בנק ישראל, ומסיבות מסחריות, ריבית המשכנתה בבנקים נקבעת, בין השאר, על פי מדרגות אחוז המימון המבוקש. עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת הייעוץ AMG משכנתאות מסביר מהן המדרגות, מתי הן משתנות ומתי כדאי להתאמץ עוד קצת (עוד לבקש עוד קצת כסף מההורים) על מנת לקבל ריביות טובות ולחסוך הרבה יותר. 

אחד ה"סודות" השמורים בתחום ההלוואות לדיור קשור במדרגות, ואין הכוונה למדרגות בבניין בו ממוקמת הדירה שקונים. מדובר במדרגות המשכנתה. מסתבר כי בבנקים למשכנתאות קיימות "מדרגות" של אחוזי מימון על פיהן, בין השאר, נקבעת הריבית המוצעת למבקש ההלוואה. דהיינו, הגדלה או הקטנה, ולו במעט, של אחוזי המימון המבוקשים עבור רכישת הנכס, תביא לשינוי משמעותי בריביות אותן ישלם מבקש ההלוואה. לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת הייעוץ והליווי AMG משכנתאות, הפערים בריביות נובעים מיחס הלימות ההון שדורש בנק ישראל מהבנקים ומהפחד מירידת מחירי הדירות וכן מאפשרות למימוש מהיר של הנכס. ככל שאחוז המימון יהיה נמוך יותר והבנק ימכור את הדירה במחיר נמוך, הוא עדיין לא יפגע.

"לגבי מבקשי ההלוואה" אומר קמינסקי, "המשמעות היא שבמקרים רבים הלווה אינו יודע שאם יצליח "לגרד" עוד סכומים נמוכים יחסית של עשרות אלפי שקלים בודדים, הוא יוכל לחסוך סכומים ניכרים. "למעשה" אומר קמינסקי, עבור הלקוח הבדיקה הנכונה היא לראות כמה כסף יצטרך הלווה להחזיר לבנק על כל שקל של הלוואה כאשר שינוי במדרגות יכול לעשות שינוי משמעותי".

על פי נתוני AMG משכנתאות, השינוי בריביות יהיה במעבר בין עד 45% מימון לבין 45-60%, בין 60%-70% ו-70% ומעלה.  ככל שאחוזי המימון נמוכים יותר, במסגרת המדרגות, הריביות שתוצענה ללווים תהינה טובות יותר.

לצורך הדוגמה, ב-AMG משכנתאות מציגים זוג המעוניין לרכוש דירה שמחירה 1.7 מליון ₪. הזוג הצליח לחסוך 918,000 ₪ והוא זקוק למשכנתה בגובה 782,000 ₪ המהווה 46% מימון ממחיר הדירה.

תמהיל המשכנתה הוא כשליש הלוואה צמודת פריים ל-30 שנה שתעמוד על פריים מינוס 0.55% (1.05%), שליש ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד ל-25 שנה. ריבית זו תעמוד על 3.2%, ושליש ריבית קבועה לא צמודה ל-20 שנה, ריבית שתעמוד על 4.3%.  ההחזר הכולל של הזוג לבנק במקרה זה, כולל שיערוך מדד, היה עומד על 1.26 מליון ₪.

אם אותו הזוג היה מצליח להשיג עוד 34,000 ₪, ההלוואה לה היה זקוק הייתה עומדת על 748,000 שקלים המהווים 44% משווי הדירה. במקרה זה הריביות היות יורדות ל0.85% לריבית צמודת הפריים, 2.9% לריבית המשתנה כל 5 שנים והצמודה למדד ל-25 שנה ו-4% לריבית קבועה לא צמודה ל-20 שנה. ההחזר הכולל, במקרה זה, היה עומד על 1.16 מליון ₪.

דהיינו, אם הזוג היה מצליח להשיג עוד כ-  34,000 ₪ הוא היה יכול "לקפוץ" בין מדרגות המשכנתה ולחסוך כ-250 ₪ בהחזר החודשי  ולמעלה מ-66,000 ₪ בסך הכל.

דוגמה נוספת היא לזוג המעוניין לרכוש דירה בשווי 1.32 מליון ₪. לאחר מאמצים רבים הזוג הצעיר הצליח להשיג 344,000 ₪ והוא זקוק להלוואה של 976,800 ₪ המהווה 74% משווי הדירה. מדובר בסכום כמעט מקסימלי היות ועל פי תקנות בנק ישראל אחוז המימון המקסימלי הוא 75%.  במקרה זה, ועבור אותו תמהיל של הזוג בדוגמה הראשונה,  הזוג ישלם ריבית של פריים מינוס 0.2 (1.4%) לריבית צמודת פריים, 3.5% לריבית משתנה כל 5 שנים צמודת מדד ו-4.6% למשכנתה קבועה לא צמודה.

במידה והזוג היה מצליח להשיג עוד 66,000 ₪ אחוז המימון היה יורד ל-69% והריביות היו יורדות ל 1.2%, 3.35% ו-4.4% בהתאמה.

גם מדוגמה זו עולה כי אם הזוג היה מצליח להוריד את אחוזי המימון, ובמיוחד "להתרחק" מאזור המימון המקסימלי, הוא היה יכול לחסוך כ-63,000 ₪.

אז מה עושים?

"ראשית" אומר קמינסקי, צריך להכיר את הנושא ולדעת שיכול להיות הבדל משמעותי בריביות על פי אחוזי המימון. לכן, בעת נטילת ההלוואה מומלץ לבצע סימולציות של ריביות שיתקבלו אם הזוג יוכל לגייס כסף נוסף.

שנית, לעיתים עדיף לקחת הלוואה מסחרית משלימה מהבנק, מקרן ההשתלמות או מבני משפחה. אפשר לקחת הלוואה נוספת צמודת פריים, ריבית הנמצאת כיום בשפל אולם בשל תקנות בנק ישראל נוטלי המשכנתאות מוגבלים בהיקף הלוואה זו במשכנתה. צריך לזכור שתוספת הכסף שתתקבל מהלוואה זו שתקטין את אחוזי המימון  תוזיל את הריביות עבור כל סכום ההלוואה, סכום המגיע למאות רבות של אלפי שקלים.

דבר נוסף, רוכשי דירות רבים משאירים בצד כ-100,000 ₪ לצורך שיפוץ או רכישת ריהוט לדירה ובכך מגדילים את אחוזי המימון המבוקשים ומעלים את הריביות על כל המשכנתה. לעיתים שווה להוסיף את אותם 100,000 ₪, לרדת במדרגת מימון ולקחת הלוואה אחרת לצורך הרכישות או השיפוץ.

יחד עם זאת, קמינסקי מדגיש כי לא בכל מחיר כדאי ושווה להוריד את אחוזי המימון. "צריך לקחת בחשבון שלקיחת הלוואה נוספת, מגוף מימון או מההורים, על מנת להוריד את אחוזי המימון של הלוואת המשכנתה אמנם תוזיל את ההחזר החודשי אולם יהיה צורך להחזיר גם את ההלוואה הנוספת וחייבים לראות שניתן לעמוד בסך ההחזרים."

השאירו פרטים ונציג יחזור אליכם