4 דברים שחובה לוודא לפני שרוכשים נכס מקבלן

משנה זהירות בבחירת הקבלן והנכס

הדבר החשוב ביותר ברכישת נכס מיד ראשונה הוא לקבל אישור עקרוני להלוואה מהבנק לפני מעמד החתימה מול הקבלן. לסעיף זה שני מובנים: הראשון מבחינת אשראי- זה רלוונטי לכל משכנתא. זה נקרא יכולת אשראי. הדבר השני הוא האישור של הפרויקט עצמו מבחינת בטחונות. יש לוודא כי מצב הרישומים של הקרקע תקין ועומד בדרישות הבנק. יש לבדוק את הקבלן עצמו ולוודא שגם הוא עומד בדרישות הבנק (המוכר/ קבלן מסוגל לתת בטחונות שמתאימות לדרישות הבנק, שהקרקע בעלת כל ההיתרים והאישורים הנחוצים ועוד…). למשל ישנם מקרים בהם הקונה לא דואג לדרוש את כל האישורים הרלוונטיים לפני מעמד חתימת חוזה מול קבלן ועלול לרכשו דירה בקומה 13 למשל כאשר היתרי הבניה הם עד קומה 9 בלבד… במקרה שכזה, הבנק לא יאשר את המשכנתא ואילו הקונה יאלץ להשלים את התשלום לקבלן מהון עצמי או להפסיד את סכום הפיצוי המוסכם במידה והעסקה לא תצא לפועל.

התחייבות לרישום משכנתא

חלק מהתהליך של קבלת המשכנתא הוא קבלת התחייבות לרישום משכנתא מהקבלן. כשקבלן מוכר בניין מצב הזכויות בקרקע הוא בשלב כזה שלרוב לא ניתן לרשום זכויות ספציפיות ובהתאם לכך גם משכנתא ספציפית על כל דירה ודירה. הקבלן הוא חברה משכנת. הסטאטוס הרישומי על קרקעות בארץ הוא מורכב מאוד ומכיל בתוכו כמה וכמה גופים- מנהל מקרקעי ישראל , לשכות רישום המקרקעין (טאבו), חברות משכנות ממשלתיות, חברות משכנות פרטיות הקבלנים ועוד. הקבלנים אחראים על התהליך הזה שאורך שנים. ההתחייבות שהקבלן נותן היא לרישום המשכנתא במעמד רישום הזכויות של הרוכש לכשזה יקרה. לכן על הרוכש לוודא כי נותן התחייבות המקובלת על הבנק המלווה בגין דברים אלה.

קבלת ערבות מהקבלן

ערבויות חוק מכר- זוהי ערבות של הקבלן. לכל קבלן יש בנק המלווה את הפרויקט ומממן לקבלן את הבניה. הקבלן מחיוב לתת ללקוח ערבויות עבור הסכומים שהוא מקבל ממנו בפועל. עברות זו מגיעה מהבנק שמלווה את הפרויקט והיא אחראית במידה והקבלן פושט רגל או "נעלם", להחזר הכספי. על הרוכש להקפיד כי הכספים אותם הוא מעביר לקבלן עוברים לחשבון הליווי של הפרויקט וכי פרטי חשבון הליווי תואמים את הפרטים שמופיעים בשטר הערבות.

מכתב מהבנק המממן את הפרויקט

מכתב החרגה הוא מכתב האומר כי הבנק המלווה את הפרויקט (הבנק שמממן את הקבלן) מחריג את הדירה של הרוכש מהשיעבוד הכולל של כל הפרויקט. מכתב ההחרגה מבטיח לבנק שנותן משכנתא לרוכש שלו תהיה זכות הראשונים במידה ויצטרך לממש את הנכס. על רוכש הנכס לוודא את קבלת מכתב ההחרגה מהקבלן.

לאור הטלטלות שקרו בשוק הנדל"ן בעקבות פרשת חפציה, ישנו עדכון לחקיקה הנוגעת לביטחונות המתקבלות מהקבלן בעת רכישת דירה ("חוק חפציבה"). בין היתר יינתנו שוברים מהקבלן שישולמו בדואר, בדומה לנהוג בתשלומים למנהל ישראל. כל זאת נעשה כמשנה זהירות בעקבות פרשת חפציבה ופגיעותו של האזרח מול הגורמים השונים. בכל מקרה מומלץ להיוועץ בעורך דין שמתמחה בנדל"ן בלבד.

 

השאירו פרטים ונציג יחזור אליכם